6月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-5月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約4.57萬億元，同比下降7.2%。1-5月商品房銷售面積同比下降0.9%，5月單月同比下降3.0%，1-5月房企到位資金同比降幅擴(kuò)大至6.6%，其中個(gè)人按揭貸款同比增速較1-4月擴(kuò)大4.0個(gè)百分點(diǎn)。

【資料圖】

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是開發(fā)投資端，還是銷售端，都面臨壓力。市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇仍有壓力。目前，市場(chǎng)亟須給力、易吸收、見效快的政策。

商品房銷售面積

跌幅連續(xù)收窄后反彈

2023年1-5月，商品房銷售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，5月商品房銷售面積為0.9億平方米，同比下降3.0%（單月增速為調(diào)整基數(shù)后測(cè)算）。

其中，1-5月住宅銷售面積為4.1億平方米，同比增長2.3%，辦公樓銷售面積同比下降17.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降21.8%。

2023年1-5月，商品房銷售額為5.0萬億元，同比增長8.4%，較1-4月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，5月商品房銷售額為1.0億元，同比增幅大幅收窄至6.8%。

其中，1-5月住宅銷售額為4.5萬億元，同比增長11.9%，辦公樓銷售額同比下降17.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降18.2%。

從高頻數(shù)據(jù)來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，進(jìn)入6月，重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積環(huán)比連續(xù)下降，上周（6月5日-11日）環(huán)比下降23%，成交面積整體處于2月以來相對(duì)低位，整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大，購房者置業(yè)信心不足。6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若支持政策能夠進(jìn)一步落地，在房企大力推盤和促銷之下，市場(chǎng)情緒有望好轉(zhuǎn)，但全國市場(chǎng)高基數(shù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，6月全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或較大，不同城市市場(chǎng)分化或進(jìn)一步加劇。

開發(fā)投資跌幅

連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大

1-5月，在銷售端表現(xiàn)低迷、企業(yè)融資規(guī)模下降影響下，房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比進(jìn)一步下降，降幅分別為22.6%、7.2%，較1-4月分別擴(kuò)大1.4、1.0個(gè)百分點(diǎn)。

5月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工絕對(duì)規(guī)模仍處低位，同比降幅較大，其中投資額降幅超10%，企業(yè)投資意愿明顯不足。

企業(yè)融資方面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)非銀環(huán)比下降27.2%，信用債發(fā)行顯著下降，企業(yè)資金面繼續(xù)承壓。短期來看，在銷售回款、融資均未明顯改善下，房企現(xiàn)金流仍面臨較大挑戰(zhàn)，直接制約著企業(yè)的開工、投資積極性，新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資額難現(xiàn)明顯改觀。另外，今年以來，竣工表現(xiàn)持續(xù)向好，同比增幅持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資提供一定支撐，短期竣工仍有繼續(xù)修復(fù)預(yù)期。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1-5月份，開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%，跌幅連續(xù)收窄后再次擴(kuò)大。其中，其中，國內(nèi)貸款下降10.5%，跌幅比1-4月擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金下降21.6%，跌幅擴(kuò)大了2.2個(gè)百分點(diǎn)。這兩項(xiàng)跌幅擴(kuò)大，反映了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，貸款及發(fā)債都在下降；定金及預(yù)收款增長4.4%，個(gè)人按揭貸款增長6.5%，分布增加了0.4和4個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是去年1-5月這兩項(xiàng)跌幅較大，形成的低基數(shù)效應(yīng)。

后市展望

李宇嘉分析認(rèn)為，1-5月份增幅擴(kuò)大的有兩個(gè)指標(biāo)，一是竣工面積增長19%，比1-4月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示保教樓在加快推進(jìn)；二是住宅銷售額增長11.9%，比1-4月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，顯示中心區(qū)偏改善和高端的銷售依舊保持穩(wěn)定，特別是一些價(jià)格倒掛的新盤，在深圳、上海等地出現(xiàn)熱銷的跡象，再加上去年低基數(shù)效應(yīng)，從而拉高了1-5月份的住宅銷售額，在銷售米娜及明顯減弱的情況下，銷售額增長反映了市場(chǎng)分化，從側(cè)面也反映出目前市場(chǎng)需求整體弱勢(shì)的情況。

各項(xiàng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大或漲幅趨緩，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)在一季度回升后迅速掉頭走弱，這種回升到下落的逆轉(zhuǎn)，在過去也有，但沒有這么迅速，中間沒有過渡期，一方面顯示一季度回升的需求是積壓的需求，釋放完畢后需求迅速斷層；另一方面，整體地產(chǎn)需求比較弱勢(shì)，接續(xù)能力不足，本質(zhì)上是居民收入和就業(yè)受沖擊、且對(duì)地產(chǎn)預(yù)期悲觀，對(duì)買房特別是承接債務(wù)買房的積極性很低。另外，市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱、債務(wù)壓頂，開發(fā)商拿地、開工的積極性很低，從而導(dǎo)致上下游全鏈條轉(zhuǎn)弱。

由于土地和開工跌幅在擴(kuò)大，開發(fā)商已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)未得到妥善處置，預(yù)計(jì)三季度及下半年開發(fā)投資繼續(xù)轉(zhuǎn)弱。去年城投托底、國企央企拿地積極會(huì)形成一定對(duì)沖，但在市場(chǎng)銷售下行和控制地方債務(wù)的情況下，托底能力有限。銷售端，居民收入和就業(yè)修復(fù)完成之前，銷售企穩(wěn)的難度仍舊比較大，從而形成供需兩端萎縮的局面。當(dāng)然，去年低基數(shù)效應(yīng)下，今年跌幅收窄，但也是次低位徘徊。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從宏觀環(huán)境來看，5月，我國消費(fèi)、投資、出口均轉(zhuǎn)弱，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，宏觀政策存在進(jìn)一步發(fā)力空間。6月15日，央行開展2370億元MLF操作，利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，或在6月20日帶動(dòng)5年期以上LPR下調(diào)。整體來看，短期宏觀政策有望繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化預(yù)期也在增強(qiáng)。