來(lái)源：深圳買房計(jì)劃

知道2022年深圳二手房市場(chǎng)慘，但沒(méi)想到這么慘。

深圳住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳二手住宅共成交約2.17萬(wàn)套。

(資料圖片)

即平均每月成交約1808套，平均每天只成交約59套。

跟2021年的二手成交量相比，跌了46.7%。

如果跟北上廣對(duì)比，深圳的成交量連北京（成交量約14.06萬(wàn)套）的零頭都不到。

創(chuàng)16年來(lái)新低！深圳二手房成交連續(xù)兩年腰斬

21704，是2022年深圳二手住宅的成交套數(shù)。

這是什么概念呢？

2021年，這個(gè)數(shù)據(jù)是40699套；

2020年，是95273套。

從這3年的數(shù)據(jù)可以看到，深圳二手住宅的成交量已經(jīng)連續(xù)兩年接近腰斬。

如果把時(shí)間線拉長(zhǎng)，從2007年到2022年，去年的成交量創(chuàng)下16年來(lái)的新低。

“經(jīng)常被人提及的最低迷的2008年，其二手房成交量也有42900套，比2022年高出約70%?！鄙钲谪悮ぱ芯吭涸洪L(zhǎng)肖小平在她的微博里寫道。

細(xì)分市場(chǎng)里，深圳的二手豪宅成交也跌得沒(méi)有懸念。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，深圳二手房單價(jià)在10萬(wàn)/㎡以上的成交套數(shù)為716套，同比2021年減少83%；單價(jià)在15萬(wàn)/㎡以上的成交量為18套，同比2021年減少95%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，深圳二手房成交量之所以連續(xù)兩年出現(xiàn)腰斬式下行，有幾方面的原因：

1、2021年開啟二手房參考價(jià)，對(duì)二手房定向去杠桿，打破了二手房過(guò)去坐地起價(jià)、杠桿式拉升的投機(jī)炒作鏈條，再加上2020年7.15調(diào)控以后，入戶三年才能買房，對(duì)購(gòu)買力進(jìn)行了強(qiáng)力限制。購(gòu)買力和杠桿雙重發(fā)力，調(diào)控二手房，導(dǎo)致之前靠杠桿支撐、暴力拉升起來(lái)的房?jī)r(jià)，無(wú)法獲得支撐開始降價(jià)出售，反過(guò)來(lái)惡化了市場(chǎng)預(yù)期，形成了掛牌量迅速攀升的局面。

2、深圳供給端改革開始見效，包括土地供應(yīng)端“放量供地”，且推出了“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的大招，價(jià)格限定、供應(yīng)量大的新房開始分流需求，導(dǎo)致高位不勝寒，且在云端下不來(lái)的二手房開始去泡沫過(guò)程。保障房也開始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再，大家不再積極買房，而是去申請(qǐng)性價(jià)比高的保障房。

3、關(guān)于需求端調(diào)控、供給端放量的政策，在其他城市并不存在，或不明顯，而且，其他城市并不存在像深圳一樣的暴力拉伸、坐地起價(jià)，所以回落的幅度也沒(méi)有深圳那么大。

4、部分區(qū)域前期泡沫太重，包括寶安中心區(qū)、前海、后海、光明等區(qū)域，2021年及之前都存在投資客暴力炒作的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)在半年之內(nèi)漲50%。還包括學(xué)wei房的爆炒等。前期漲得快，后期回落的也就快。

成交量在跌，業(yè)主也不硬氣了。

去年，我們頻頻聽到有二手房以接近參考價(jià)或低于參考價(jià)的價(jià)格成交，這股浪潮也從東部蔓延到西部。

在深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的83個(gè)片區(qū)里，掛盤價(jià)下滑的片區(qū)占比達(dá)84.3%。

曾經(jīng)靠ming校學(xué)qu房傲視全深圳的百花片區(qū)，成為了最受傷的片區(qū)，掛盤價(jià)下滑21.8%。

除了百花片區(qū)外，坪山中心區(qū)、竹子林、筍崗、翻身也站上了去年深圳掛盤價(jià)下滑片區(qū)排行榜的TOP5。

▲圖源：深圳中原研究中心

限購(gòu)限貸放松、參考價(jià)取消

成買房人最想調(diào)整的TOP3

深圳二手房成交量創(chuàng)下新低，參考價(jià)，或許是這當(dāng)中最為直接的影響。

去年，市場(chǎng)等了一年，都沒(méi)能等到參考價(jià)的調(diào)整。

而參考價(jià)，則漸漸成為了買賣雙方衡量?jī)r(jià)格的基準(zhǔn)線。

在深圳貝殼研究院發(fā)起的一份調(diào)查里，受訪者被問(wèn)到“最希望深圳調(diào)整哪些政策”時(shí)，“限貸放松、限購(gòu)放松、參考價(jià)取消”高居前三名，比例分別為22.97%、21.25%和15.43%。

“我預(yù)計(jì)最有可能放開的，是二套房貸，改善型群體現(xiàn)在確實(shí)被二套房貸卡得很死，導(dǎo)致這個(gè)購(gòu)房群體流動(dòng)不起來(lái)?！泵缆?lián)中國(guó)部華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰說(shuō)。

在他看來(lái)，限購(gòu)年限縮短，也有一定可能；而限售，會(huì)是所有調(diào)控里最后一個(gè)放開的措施。

“限售，應(yīng)該是比較長(zhǎng)期的存在，目前來(lái)看，它能讓市場(chǎng)有一個(gè)比較好的調(diào)節(jié)，避免出現(xiàn)短期炒賣?！?/p>

至于接下來(lái)市場(chǎng)會(huì)怎么走？

江少杰說(shuō)，需要等經(jīng)濟(jì)大環(huán)境好轉(zhuǎn)，買房人對(duì)市場(chǎng)慢慢恢復(fù)信心后，樓市才會(huì)有更好的恢復(fù)。

而李宇嘉則認(rèn)為，2023年深圳樓市能否有起色取決于三方面：

1、前期泡沫是否褪去。目前來(lái)看，初少數(shù)片區(qū)明顯降價(jià)以外，深圳大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)仍明顯高于2020年的房?jī)r(jià)水平；

2、疫情后對(duì)需求端的修復(fù)。疫情疊加金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)整治，再加上機(jī)關(guān)企事業(yè)單位降薪水，深圳中產(chǎn)購(gòu)買力大不如從前。

3、深圳鐵板一塊的調(diào)控政策能否松動(dòng)，比如入戶三年才能買房、二手房參考價(jià)、認(rèn)房又認(rèn)貸、限售5年、增值稅免征期“5年”等，但目前來(lái)看這些政策松動(dòng)的可能性比較小。

“綜合來(lái)看，至少在2023年上半年，深圳二手房還將在低位徘徊，一直到絕大多數(shù)二手房按照參考價(jià)成交，房?jī)r(jià)降到可承受的水平上?！?/p>