充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的“金九”迎來(lái)了成績(jī)單的派發(fā)。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，9月廣州新房網(wǎng)簽6169宗，環(huán)比上漲1%，比去年同期成交下跌11%。受剛需區(qū)域成交持續(xù)疲弱影響，“金九”成色不足，基本與8月淡季保持相同成交水平。

市區(qū)改善盤(pán)交易氛圍有所提升

(資料圖片僅供參考)

從成交情況來(lái)看，相比起個(gè)別外圍區(qū)波動(dòng)，中心區(qū)海珠、荔灣本月表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，環(huán)比成交增幅超4成，其中近2次供地最為積極的中心區(qū)海珠，本月成交301宗（3.85萬(wàn)m2），面積環(huán)比增加49%，其中近期正式對(duì)外開(kāi)盤(pán)的瀝滘舊改巨無(wú)霸“珠光海珠新城”本月網(wǎng)簽184宗（2.2萬(wàn)m2），直接帶動(dòng)區(qū)域成交抬升。

而9月初廣州掛出年內(nèi)第三批商住用地，本著靚地“應(yīng)掛盡掛”的思路，天河、海珠、白云、荔灣均推出了“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊，以帶旺市場(chǎng)氛圍。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，雖然目前土拍結(jié)果對(duì)樓市的影響已不及以往，但采取中心區(qū)靚地“應(yīng)掛盡掛”的方式，體現(xiàn)了官方希望通過(guò)中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)值先帶動(dòng)改善、高端改善人群入市或“賣(mài)一買(mǎi)一”，以逐步盤(pán)活市場(chǎng)。

供應(yīng)保持萬(wàn)宗高位，庫(kù)存周期再次抬升

9月，廣州住宅新批供應(yīng)11122套（120.85萬(wàn)㎡），供應(yīng)面積比8月增加38%，為年內(nèi)新高，雖然小部分新批供應(yīng)為回遷安置房，但從海量供應(yīng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商“去貨促回款”的基調(diào)不變，部分板塊的項(xiàng)目更是“扎堆”入市，彼此之間的價(jià)格挑戰(zhàn)為買(mǎi)家制造了抄底入市的空間。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，由于黃埔人才購(gòu)房門(mén)檻“定向放松”（符合條件的企業(yè)員工，在黃埔工作滿(mǎn)六個(gè)月，可購(gòu)區(qū)內(nèi)一套），黃埔本月新增供應(yīng)達(dá)2733套（30.2萬(wàn)㎡），其中供應(yīng)量較大的項(xiàng)目包括保利翔龍?zhí)靺R853套（8.9萬(wàn)㎡），網(wǎng)紅盤(pán)萬(wàn)科黃埔新城本月亦加推超300套，此外區(qū)屬?lài)?guó)企項(xiàng)目知識(shí)城·悅辰壹號(hào)、開(kāi)控城投云錦等亦悉數(shù)進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于希望置業(yè)黃埔的客戶(hù)而言，今年3、4季度是不錯(cuò)的入市時(shí)機(jī)。

而由于9月供應(yīng)猛增過(guò)萬(wàn)㎡，庫(kù)存周期再次抬升。截至9月末，全市庫(kù)存量1203.4萬(wàn)㎡，去化周期17.6個(gè)月，由于本月新批供應(yīng)猛增，導(dǎo)致庫(kù)存去化周期在上個(gè)月輕微回落后再次攀升至高位。

其中，花都、南沙、從化、增城四區(qū)庫(kù)存消化周期超過(guò)20個(gè)月，可見(jiàn)剛需買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力仍不足，無(wú)法改善遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目的成交能力；在目前市場(chǎng)環(huán)境之下，海珠、天河、黃埔三區(qū)庫(kù)存周期仍保持接近或處于10個(gè)月以下水平，“有價(jià)有市”。

10月預(yù)計(jì)保持9月成交氛圍

對(duì)于10月的市場(chǎng)預(yù)期，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，從今年1-9月廣州市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，10月廣州樓市出現(xiàn)較明顯基本面積極變化的可能性較低，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)將會(huì)保持9月以來(lái)成交氛圍。而近年廣州絕大部分區(qū)域供應(yīng)較過(guò)去充足，整體進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”，加上不少客戶(hù)選擇黃金周外出旅行，節(jié)后回流再選擇看房購(gòu)房，造成黃金周中后段成交量甚至不及常規(guī)周末表現(xiàn)。

從區(qū)域市場(chǎng)情況來(lái)看，今年5月“秒光”的網(wǎng)紅盤(pán)琶洲南TOD“重出江湖”，且總推貨量較少，預(yù)計(jì)出現(xiàn)高去化率的可能性仍較高，高端買(mǎi)家對(duì)于優(yōu)質(zhì)、稀缺地段項(xiàng)目的投入熱情仍持續(xù)高漲。相比之下，外圍區(qū)板塊成交去化壓力仍比較大，如果需要吸引更多買(mǎi)家關(guān)注，除“以?xún)r(jià)取勝”之外，仍必須區(qū)位條件好，與中心區(qū)通勤便利，假如缺乏通勤、教育、配套等優(yōu)勢(shì)，即使進(jìn)行價(jià)格調(diào)整到位亦難以在當(dāng)下市場(chǎng)中獲得客戶(hù)青睞。