利率上升推高了融資成本，令房地產(chǎn)開發(fā)商的前景陰云密布，美國(guó)尤其嚴(yán)重，在歐洲也越來(lái)越不容樂觀。市場(chǎng)對(duì)歐洲房地產(chǎn)貸款違約的擔(dān)憂正在加劇。

17日，德國(guó)第二大私人銀行——德國(guó)商業(yè)銀行公布了超預(yù)期的一季度業(yè)績(jī)報(bào)告，利潤(rùn)幾乎翻了一番，但其股票卻以放量大跌做出回應(yīng)，當(dāng)天排在了德國(guó)Dax指數(shù)成分股跌幅榜首位。

分析人士指出，出現(xiàn)這么大的跌幅（最多時(shí)下跌逾7%）表面上是德國(guó)商業(yè)銀行旗下波蘭子公司的瑞士法郎房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)法律糾紛給這家銀行留下隱患，實(shí)際上反映出投資者對(duì)商業(yè)銀行穩(wěn)定性的擔(dān)憂在加劇。

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地產(chǎn)行業(yè)存信貸違約風(fēng)險(xiǎn)

在波蘭，政府已經(jīng)開始干預(yù)抵押貸款市場(chǎng)。2022年，該國(guó)52%的新增抵押貸款采用浮動(dòng)利率。隨著中央銀行提高利率，銀行貸款人的債務(wù)負(fù)擔(dān)急劇增加。政府不得不頒布法令，允許債務(wù)人在2023年暫停支付利息四個(gè)月。

事實(shí)上，飆升的貸款利率和房?jī)r(jià)下跌正在威脅整個(gè)歐洲大陸。根據(jù)德國(guó)Pfandbrief銀行協(xié)會(huì)（vdp）的數(shù)據(jù)，2023年一季度德國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌8.3%。零售物業(yè)價(jià)格下跌10.5%，跌幅超過(guò)辦公樓7.5%的價(jià)格跌幅。Vdp總經(jīng)理延斯·托爾克米特表示，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)下跌。

花旗集團(tuán)房地產(chǎn)分析師亞倫·蓋伊警告說(shuō)，西歐商業(yè)地產(chǎn)的估值可能會(huì)下降40%。這增加了地產(chǎn)公司融資難度和信貸違約的風(fēng)險(xiǎn)。該分析人士估計(jì)，在最壞的情況下，融資需求可能會(huì)增加到1800億歐元，這超過(guò)了該行業(yè)約1440億歐元的整體市值。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)Scope警告說(shuō)，今明兩年到期的歐洲證券化商業(yè)房地產(chǎn)貸款中有三分之一存在重大再融資風(fēng)險(xiǎn)。

在歐洲，地產(chǎn)股的下跌已經(jīng)成為常態(tài)。17日，斯托克歐洲600房地產(chǎn)指數(shù)又下跌了1%。而過(guò)去一年，這一歐洲地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)股指已經(jīng)下跌了約30%。

國(guó)際貨幣基金組織（IMF）估計(jì)，去年商業(yè)房地產(chǎn)占?xì)W洲銀行貸款余額的6%左右。雖然這一比例大大低于美國(guó)的水平（約占18%），但這并不意味著系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)在歐洲發(fā)生。

大多數(shù)分析人士認(rèn)為，目前風(fēng)險(xiǎn)最突出的是瑞典。其房地產(chǎn)貸款占全部貸款余額遠(yuǎn)高于大多數(shù)歐洲國(guó)家。瑞典監(jiān)管機(jī)構(gòu)稱，商業(yè)房地產(chǎn)貸款占瑞典大型銀行貸款的16%至36%。

該國(guó)去年超過(guò)80%的新增抵押貸款都是以浮動(dòng)利率還款的。3月底已經(jīng)有百分之四的業(yè)主無(wú)力再償還貸款，許多房地產(chǎn)集團(tuán)再融資成本在短時(shí)間內(nèi)激增，必須折價(jià)出售存量資產(chǎn)才能應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)。

上周，瑞典最大房地產(chǎn)公司之一的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（下稱“ SBB”）長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)被標(biāo)準(zhǔn)普爾全球下調(diào)至垃圾級(jí)，該公司高管也被曝出已在大量拋售持股。SBB股價(jià)當(dāng)周下跌超過(guò)35%。

據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，到2026年，瑞典房地產(chǎn)公司將不得不償還相當(dāng)于約420億歐元的債務(wù)。僅在未來(lái)一年，就將償還約百億歐元。

金融機(jī)構(gòu)恐受拖累

分析師擔(dān)心，隨著基本面問(wèn)題的加深，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司可能很難再通過(guò)債券市場(chǎng)融資，而不得不更多地求助于銀行。這可能會(huì)進(jìn)一步增加金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)巴克萊分析師的說(shuō)法，如果瑞典地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模的信貸違約，專門從事商業(yè)房地產(chǎn)融資的北歐機(jī)構(gòu)和德國(guó)銀行將面臨最大風(fēng)險(xiǎn)。

標(biāo)準(zhǔn)普爾的一項(xiàng)調(diào)查顯示，機(jī)構(gòu)投資者擔(dān)心北歐銀行為即將發(fā)生的貸款違約的備付金今年可能會(huì)增加兩倍。

根據(jù)彭博智庫(kù)的分析，所有商業(yè)房地產(chǎn)貸款減記5%將使歐洲銀行平均損失約四分之一的稅前利潤(rùn)。根據(jù)這一估計(jì)，斯堪的納維亞的銀行將受到最嚴(yán)重的打擊。丹麥銀行約有三分之二的稅前利潤(rùn)面臨風(fēng)險(xiǎn)，瑞典商業(yè)銀行的損失超過(guò)50%，瑞典銀行則為34%。

對(duì)銀行商業(yè)地產(chǎn)敞口的擔(dān)憂引發(fā)了賣空者大量押注瑞典大銀行。標(biāo)普全球市場(chǎng)智庫(kù)的分析師評(píng)估了3月底歐洲銀行的股票被借給賣空者的比例后發(fā)現(xiàn)，瑞典商業(yè)銀行和瑞典銀行排在危機(jī)重重的瑞士信貸之后位居第二和第三位。瑞典總資產(chǎn)最大的金融機(jī)構(gòu)SEB也躋身前十大賣空行列。

德國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比重雖然不高（約占總貸款額的4.4%），但絕對(duì)值卻是歐元區(qū)最高的。根據(jù)德國(guó)信貸信息服務(wù)機(jī)構(gòu)Creditreform的計(jì)算，2022年二季度德國(guó)銀行的商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到5000億歐元。

巴克萊分析人士指出，德國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于中小型金融機(jī)構(gòu)，包括Aareal銀行、德國(guó)Pfandbrief銀行和柏林Hyp等機(jī)構(gòu)。

Creditreform的數(shù)據(jù)也顯示，柏林Hyp對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的敞口最高，為94%（占總貸款額的比重，下同），其次是Aareal銀行，為92%，德國(guó)Pfandbrief銀行為69%。此外，漢堡商業(yè)銀行、巴伐利亞銀行和Helaba銀行也有較高的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口（低于40%）。

不少專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展關(guān)系到整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。德國(guó)銀行也普遍預(yù)計(jì)，未來(lái)至少會(huì)出現(xiàn)更多不良貸款，尤其是在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面。

但德國(guó)的分析師們認(rèn)為，即使在市場(chǎng)“持續(xù)或加速調(diào)整”的情況下，德國(guó)銀行機(jī)構(gòu)仍有“充足資本”應(yīng)對(duì)。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也預(yù)計(jì)至少在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)任何“過(guò)度信貸損失”，因?yàn)閺牡聡?guó)去年新增貸款來(lái)看，浮動(dòng)利率貸款比例僅約為18%。

據(jù)了解，葡萄牙、奧地利和西班牙2022年新抵押貸款采用浮動(dòng)利率的比例在歐元區(qū)列在前三位，分別達(dá)到74.5%、47.2%和27.8%。