2023年8月31日，戴德梁行發(fā)布研究報(bào)告《大中華區(qū)零售物業(yè)供應(yīng)/需求核心趨勢(shì)》。報(bào)告顯示：截至2023年二季度，大中華區(qū)16個(gè)主要城市的中高端商場(chǎng)存量達(dá)到1.06億平方米。許多國(guó)際品牌和國(guó)內(nèi)品牌首次落戶中國(guó)，或是加速在中國(guó)拓展市場(chǎng)，市場(chǎng)需求保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)。主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)凈吸納量錄得266.2萬平方米。中國(guó)中高端購(gòu)物中心普遍維持較高水平的出租率，空置率下降為11.01%。

大中華區(qū)18個(gè)城市核心市場(chǎng)供應(yīng)/需求速覽（2023年二季度）

資料來源：戴德梁行研究部

(資料圖片)

戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)部董事總經(jīng)理甄仕奇表示：“進(jìn)入2023年，國(guó)家商務(wù)部組織開展‘消費(fèi)提振年’活動(dòng)，出臺(tái)了一系列優(yōu)化消費(fèi)供給、提振消費(fèi)信心舉措。隨著一攬子消費(fèi)政策落地見效，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)全面復(fù)蘇。未來幾年，中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。新的零售模式和技術(shù)將推動(dòng)零售行業(yè)變革，滿足消費(fèi)者日益升級(jí)的消費(fèi)需求?！?/p>

受中央與地方政府刺激消費(fèi)措施的實(shí)施，中國(guó)消費(fèi)者追求消費(fèi)品質(zhì)的升級(jí)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，以及零售行業(yè)綠色可持續(xù)建設(shè)，中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)仍是投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商與零售商備受青睞的投資目的地。

戴德梁行華東區(qū)業(yè)務(wù)拓展服務(wù)團(tuán)隊(duì)及大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管，大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie表示：“中國(guó)具有強(qiáng)大的消費(fèi)潛力和商業(yè)韌性，且居民消費(fèi)需求仍有待進(jìn)一步釋放。未來隨著各項(xiàng)促銷費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)將增量提質(zhì)。品牌商和商場(chǎng)的業(yè)主將緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)，不斷推陳出新，從而滿足中國(guó)消費(fèi)者多元化的消費(fèi)需求。”

為迎合中國(guó)消費(fèi)者日益多元化的消費(fèi)需求，購(gòu)物中心業(yè)主和品牌商不斷拓寬消費(fèi)場(chǎng)景，創(chuàng)新商業(yè)模式。在零售物業(yè)市場(chǎng)需求方面，主要有以下發(fā)展趨勢(shì)：

“消費(fèi)提振年”

國(guó)潮品牌加速擴(kuò)張

汽車消費(fèi)迸發(fā)新活力

潮流文化賦予品牌新勢(shì)能

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、居民就業(yè)改善、收入增加以及促消費(fèi)政策顯效，中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)將繼續(xù)加速回暖。

北京

截止到2023年上半年，北京零售市場(chǎng)總存量為1,611萬平方米，其中購(gòu)物中心存量為1,423萬平方米。

2023年上半年，隨著整體消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境的逐漸向好，各購(gòu)物中心客流量大幅回升，線下消費(fèi)熱度不斷增強(qiáng)。在品牌開店方面，整體活躍度并不高，但開店品牌更趨于高端化和國(guó)際化，高端精品店及品牌首店明顯增加。截止2023年上半年，北京零售市場(chǎng)核心商圈標(biāo)桿項(xiàng)目首層平均租金報(bào)價(jià)為人民幣2,250元每月每平方米，空置率為10%。

隨著消費(fèi)市場(chǎng)的逐漸回暖，北京零售市場(chǎng)提質(zhì)升級(jí)的速度也將逐漸加快，多個(gè)新建及城市更新項(xiàng)目計(jì)劃在年內(nèi)開業(yè)，預(yù)計(jì)2023年下半年將有超過100萬平方米的新增供應(yīng)計(jì)劃投放市場(chǎng)。

上海

根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年上半年上海全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額9,377.6億元，比去年同期增長(zhǎng)23.5%。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面吸引了品牌商、投資商和開發(fā)商對(duì)上海零售市場(chǎng)的濃厚興趣，上半年五個(gè)高品質(zhì)新項(xiàng)目入市即系佐證。

截至2023年第二季度末，上海市中高端購(gòu)物中心市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下跌0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.6%，為2022年以來歷史最低點(diǎn)。上海核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比上漲0.5%，至人民幣1891.9元每月每平方米。

展望未來，伴隨數(shù)個(gè)中高端購(gòu)物中心的開業(yè)，上海零售物業(yè)市場(chǎng)的新興區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展成熟。上海五大新城將獲得更多市場(chǎng)關(guān)注并逐步成為上海重要的零售商圈。

深圳

2023年上半年，深圳萬象城三期及深圳灣睿印開業(yè)，推升深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)存量至641.9萬平方米。

商場(chǎng)人氣恢復(fù)顯著，多集中于餐飲等接觸性消費(fèi)及生活必需品等基礎(chǔ)性消費(fèi)。全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的整體空置率較去年末下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至9.0%，商家對(duì)于物業(yè)市場(chǎng)的租賃需求處于企穩(wěn)修復(fù)階段。與此同時(shí)，業(yè)主對(duì)消費(fèi)恢復(fù)預(yù)期樂觀，核心位置的商鋪?zhàn)饨鸨３謭?jiān)挺，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)最優(yōu)層平均租金以每月每平方米809.4元持穩(wěn)。

2023年三季度至2024年，深圳預(yù)計(jì)將有112.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，其中，核心商圈占比46.6%，新興商圈占比53.4%。

廣州

2023年上半年，生產(chǎn)生活秩序的逐步恢復(fù)推動(dòng)廣州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體得到好轉(zhuǎn)。消費(fèi)活動(dòng)明顯復(fù)蘇并持續(xù)回暖，但市場(chǎng)信心的傳遞仍需時(shí)間。過去半年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)無新增供應(yīng)，總存量維持在501.3萬平方米。

隨著居民出行意愿的增加，此前受疫情影響較明顯的接觸型業(yè)態(tài)迎來復(fù)蘇。營(yíng)業(yè)收入的增加為品牌擴(kuò)張帶來信心。全市整體空置率在經(jīng)歷連續(xù)四個(gè)季度的上升之后，回落至7.0%。核心商圈的租金水平表現(xiàn)堅(jiān)挺，支撐上半年全市平均租金保持穩(wěn)定。

年內(nèi)預(yù)計(jì)廣州還將迎來67.9萬平方米新增供應(yīng)，供應(yīng)放量的同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。展望未來，在宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)恢復(fù)下，消費(fèi)者購(gòu)買力和市場(chǎng)信心的提升將令廣州零售物業(yè)市場(chǎng)保持積極發(fā)展。

成都.

2023上半年天府和悅廣場(chǎng)入市，帶來約20萬平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)全市存量上漲至798萬平方米，截止2023年二季度，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量位居全國(guó)第三，僅次于北京、上海。

由于新增項(xiàng)目多以大型社區(qū)商業(yè)或區(qū)域級(jí)項(xiàng)目為主，因此成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)租金依舊呈下降趨勢(shì)，全市租金環(huán)比下降0.59%至611.21元/平方米/月；與此同時(shí)，隨著疫情放開，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)活躍度有所提升，空置率連續(xù)兩個(gè)季度下降，截至2023年Q2，空置率下降至6.18%，同比下降0.68個(gè)百分點(diǎn)。

繼三利愛琴海、天府和悅廣場(chǎng)入市后，2023年，天府新區(qū)還有望迎來天府大悅城、天府招商花園城兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目，屆時(shí)天府新區(qū)新商圈有望形成。

杭州

今年以來，杭州政府系統(tǒng)推進(jìn)“8+4”政策體系，落實(shí)落地一攬子穩(wěn)增長(zhǎng)舉措，全力以赴打好經(jīng)濟(jì)翻身仗。上半年，全市消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回暖，城市經(jīng)濟(jì)活力有效增強(qiáng)。

2023年上半年，杭州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)迎來兩個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目的正式開業(yè)，共計(jì)新添體量約30.5萬平方米。其中，國(guó)芳天街是龍湖在杭州網(wǎng)格化布局并入市的第8座天街，也是杭州繼吾角天街之后的第2座輕資產(chǎn)項(xiàng)目。與此同時(shí)，存量商場(chǎng)持續(xù)通過豐富品牌、創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)、加強(qiáng)體驗(yàn)等方式打造強(qiáng)內(nèi)容驅(qū)動(dòng)力。截至2023年第二季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的總體存量攀升至618.9萬平方米，相比2022年同期增長(zhǎng)了7%。

隨著杭州第19屆亞運(yùn)會(huì)的日益臨近，全民健身理念的深入人心，疊加繁榮夜間經(jīng)濟(jì)政策的助推，體育夜經(jīng)濟(jì)正成為杭州消費(fèi)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的新賽道。

香港

過去半年，隨著香港正式與世界通關(guān)，訪港旅客數(shù)字明顯增長(zhǎng)，零售市道逐步回暖，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)亦錄得改善。此外，為進(jìn)一步刺激居民消費(fèi)，香港政府再次派發(fā)消費(fèi)券，為零售市場(chǎng)注入消費(fèi)動(dòng)力。

在利好消息下，零售商重新審視擴(kuò)充計(jì)劃，其中，一向受內(nèi)地旅客歡迎的商品類別最能受惠于中港通關(guān)，過去半年市場(chǎng)上錄得的租賃活動(dòng)以藥房和珠寶鐘表品牌最為活躍。同時(shí)，逐步恢復(fù)的租賃活動(dòng)帶動(dòng)一線商鋪?zhàn)饨鹁従徤仙鲄^(qū)空置率也持續(xù)下調(diào)，2023第二季平均空置率降至約9%，屬三年來低位。

展望未來，下半年的租金走勢(shì)仍是未知之?dāng)?shù)，有待觀察疫情后第一個(gè)暑假旅客到訪的情況，但短期內(nèi)租金呈V形反彈的機(jī)會(huì)并不會(huì)出現(xiàn)。

臺(tái)北

隨著疫苗普及防疫政策放寬，商圈逐漸轉(zhuǎn)好，零售業(yè)者信心增加，空置店面陸續(xù)填補(bǔ)。

西門商圈截至2023年第二季空置率已連四季度下降，來到11.1%。忠孝商圈因短期內(nèi)商圈缺乏話題性，第二季度仍為13.8%。中山南京商圈于疫情期間亦維持穩(wěn)定商息，第二季空置率5.3%。

預(yù)計(jì)2023年下半年商圈可期待外國(guó)旅客回流，但仍需仰賴內(nèi)需市場(chǎng)，等待消費(fèi)力逐漸增強(qiáng)。而經(jīng)歷疫情考驗(yàn)后，國(guó)內(nèi)生活和消費(fèi)模式的改變，消費(fèi)者更重視生活、品味和體驗(yàn)。商圈及商場(chǎng)空間更注重創(chuàng)造有氛圍的空間，使零售不僅是陳列商品，而是提供無可取代的體驗(yàn)。