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證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

近日，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。文件除了提出中介機(jī)構(gòu)要合理降低中介費(fèi)外，還首次提出“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)”。推動(dòng)中介降低絕對(duì)收費(fèi)水平和調(diào)整收費(fèi)結(jié)構(gòu)，對(duì)于繁榮二手房交易市場(chǎng)的內(nèi)在需求，可謂正當(dāng)其時(shí)。

在我國(guó)，二手房的中介費(fèi)率平均在2%左右，大型中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)甚至接近3%，諸如居間服務(wù)費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)等各種名目的收費(fèi)，讓本已負(fù)擔(dān)較重的購(gòu)房者望而卻步。一些中介機(jī)構(gòu)出于拓展客戶考慮，給予換房的“連環(huán)單”客戶一定的折扣，但絕對(duì)收費(fèi)水平并無(wú)太大折讓空間。二手房交易中介費(fèi)高、服務(wù)內(nèi)容單一、收費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，的確是二手房交易者的普遍認(rèn)知。

房屋買(mǎi)賣中介對(duì)提供的服務(wù)收費(fèi)，當(dāng)然有其合理性。買(mǎi)賣交易過(guò)程存在不少風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)專業(yè)的中介進(jìn)行交易，可以提高交易過(guò)程透明度，對(duì)于降低買(mǎi)賣雙方道德風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場(chǎng)秩序和活躍二手房交易，都有積極意義。二手房交易居間服務(wù)收取費(fèi)用，也是國(guó)際通行慣例，有些國(guó)家的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還比較高。但是，居間服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)結(jié)構(gòu)，需要結(jié)合中介市場(chǎng)集中程度、服務(wù)質(zhì)效等因素綜合考慮。

一方面，國(guó)內(nèi)二手房交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，與二手房交易熱點(diǎn)地區(qū)中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)集中程度過(guò)高有很大關(guān)系，這些機(jī)構(gòu)壟斷大量房源，使買(mǎi)賣雙方難以跳過(guò)其居間服務(wù)，被迫接受高中介費(fèi)。前期相關(guān)部門(mén)已對(duì)部分機(jī)構(gòu)發(fā)起反壟斷調(diào)查，可以作為佐證。另一方面，二手房中介服務(wù)內(nèi)容單一，只是房源價(jià)值的渠道變現(xiàn)，并無(wú)難以替代的居間服務(wù)增量，恐難支撐如此高的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。面對(duì)二手房中介的“市場(chǎng)失靈”，有必要通過(guò)管理部門(mén)的外部干預(yù)加以矯正。

降低中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于減輕二手房交易成本有積極意義，但絕對(duì)下降的空間有限，如果中介費(fèi)由買(mǎi)賣雙方共同承擔(dān)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也相當(dāng)于減少了中介費(fèi)，同樣有助于降低交易成本。目前，我國(guó)大部分地區(qū)二手房買(mǎi)賣的中介費(fèi)都由買(mǎi)方支付，這是過(guò)往市場(chǎng)活躍期間形成的慣例。隨著市場(chǎng)的調(diào)整，賣方市場(chǎng)開(kāi)始向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，為調(diào)整收費(fèi)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了外部條件，理應(yīng)盡快推動(dòng)落地。

可以預(yù)期，此次官方文件落地實(shí)施后，中介服務(wù)將更加規(guī)范，雙邊收費(fèi)加快推廣，降低購(gòu)房者的交易成本，促進(jìn)房屋交易，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。