來源老楊地產(chǎn)邏輯 作者楊紅旭

近期，很多自媒體在炒作，很多大城市二手房掛牌量大增的現(xiàn)象，似乎預(yù)示著部分賣家在拋盤。

我拉了一組貝殼數(shù)據(jù)，當(dāng)前一二線城市的二手房掛牌量，相比2021年7月的變化：增速最高達六成的是杭州，其次是蘇州、廣州、福州等。但也有城市庫存下降，比如南寧、昆明、沈陽、天津、哈爾濱等。

(資料圖片僅供參考)

如果根據(jù)庫存增則樓市弱、庫存降則樓市強的邏輯，那么南寧、昆明、沈陽、哈爾濱等二手房價格應(yīng)該是上漲的。但實際情況是，近幾個月，南寧、昆明、沈陽、哈爾濱的房價走勢，明顯弱于杭州、蘇州、廣州等。

如此則就意味著：或者是庫存高低決定房價強弱的邏輯有錯，或者是貝殼上的二手房掛牌數(shù)據(jù)（或者說部分城市）質(zhì)量較差。老楊感覺原因主要在于后者。

當(dāng)前，多數(shù)城市二手房掛牌量高于2021年7月，也正常！因為當(dāng)時全國樓市溫度遠高于當(dāng)前，尤其是一二線城市。樓市低迷期，銷售較慢，賣房周期拉長，累積的掛牌量較多。

從去化周期來看，當(dāng)前相比2021年7月，以下典型城市的二手房去化周期，除了成都與南寧外，皆有所拉長，也即去化周壓大于2021年7月。

今年以來成都量爆增，所以去化周期縮短至 10個月。

而南寧當(dāng)前樓市較冷，去化周期卻有所縮短，且去化周期只有14個月，數(shù)據(jù)可能有問題。

去化周期最長是東莞 ，春節(jié)后二手房量能度較弱，接近市場實際情況。

北京去化周期最短，只有8個月，也接近市場實際情況。

鄭州去化周期13個月，明顯低于杭州的20個月、蘇州的30個月，數(shù)據(jù)也存疑。

總而言之，新房供應(yīng)量，由政府核發(fā)預(yù)售證，一個城市的庫存數(shù)據(jù)相對比較靠譜。而二手房庫存，卻沒有官方監(jiān)測數(shù)據(jù)，只有民間數(shù)據(jù)，即便是市場占有率、網(wǎng)上客流量較高的貝殼網(wǎng)，其公布的二手房掛牌量，也存在數(shù)據(jù)不全、不準、重復(fù)掛牌等現(xiàn)象。只能做大致的參考，而難以用做嚴謹?shù)氖袌鲅芯颗c分析。

因此，在觀察二手房市場的時候，建議大家以成交量為主，兼顧成交價（或指數(shù)），不要太重視掛牌量與掛牌價。

老楊監(jiān)測的數(shù)據(jù)，第15周，主要是網(wǎng)簽受清明節(jié)因素影響（多數(shù)城市當(dāng)天成交量很小，甚至是0），其次受3月看房量下滑影響，18城總體二手房成交量環(huán)比上周明顯下跌，超過節(jié)前均值線69%，高于榮枯線31%，量能度由上周的59降為37，由強復(fù)蘇降級為較強復(fù)蘇。

預(yù)計未來春節(jié)后的上攻告一段落，正在轉(zhuǎn)入盤整模式，但這并不意味著年內(nèi)不會再創(chuàng)周度新高。