編者按:

年終將至，處于深度調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨嚴(yán)峻考驗。從全國范圍來看，上海樓市相對穩(wěn)健。今年1-10月，上海商品住宅供應(yīng)了約806萬方，成交約812萬方，屬于供求平衡狀態(tài)。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)統(tǒng)計，6批次上海28盤供應(yīng)了10784套房源，約116.8萬方；7批次也箭在弦上，預(yù)計有44盤入市，年底的供應(yīng)量不可謂不大。

為了年底沖刺“回血”，各家樓盤“八仙過海各顯神通”，上演“清倉時刻”。“封陽臺”、“裝修升級包”、“首付減免”等非常規(guī)“武器”層出不窮。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)環(huán)滬年終特別策劃“清倉時刻”，深入一線，試圖還原市場真相。

系列回顧：

清倉時刻①丨上海這些樓盤“首秀即梭哈” 售樓處樣板間都省了

繼“茶水費”之后，“小書包”一詞如今在上海新房圈流行開來。

“小書包”這個行業(yè)黑話，乍聽之下與房地產(chǎn)風(fēng)馬牛不相及，事實上它就是開放商在賣房過程中一同售賣的“裝修包”。

最近兩年，上海打新買房人一定繞不開的兩個難題，要不要買“包”?能不能不買“包”？這是因為，現(xiàn)在新盤加售裝修包幾乎已成常態(tài)。

限價之下，開發(fā)商深挖盈利新模式

為了保證房住不炒，上海新房限價由來已久，再加上房地聯(lián)動房價機制的實行，房企的盈利空間透明且有限。

雖然在土地出讓階段，多數(shù)地塊會要求“100%裝修交付”，但這個“裝修標(biāo)準(zhǔn)”如何界定，之前尚無明確定義。

也因此，上海新房市場流行起“簡裝交付+升級裝修包”的銷售模式。

開發(fā)商開始做兩套樣板間——清水版和升級版，清水版多為大白墻、復(fù)合地板、普通品牌家電等，按要求“裝修交付”就行，而升級版從家電品牌到設(shè)備到收納都可以升級。裝修包價格從幾十萬到上百萬都有。

（某樓盤裝修升級內(nèi)容）

購房者對于裝修包的態(tài)度，也是各不相同。

有人認(rèn)為開發(fā)商集中采購有價格優(yōu)勢，拎包入住也省力省心，但更多的人對裝修包比較排斥，本站曾經(jīng)的投票調(diào)查結(jié)果顯示，有7成左右的人不愿購買開發(fā)商的裝修包。

一位購房者表示，“開發(fā)商統(tǒng)一裝修的風(fēng)格不一定適合我，裝修的水平我也不放心，有這個錢自己裝不香嗎？”

的確，裝修包可以將空調(diào)從美的升級到大金，廚電從西門子升級到嘉格納，但開發(fā)商采購價成迷，購房者難以掌控期房的裝修品質(zhì)。

好在從今年開始，上海已經(jīng)在嘗試從土拍源頭上解決新房裝修亂象難題——明確未來入市商品住宅的裝修成本，這在蘇州、南京等城市已有比較成熟的先例。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)查閱2022年的上海集中供地明細(xì)，發(fā)現(xiàn)第二批土地中的普陀區(qū)萬里社區(qū)W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊（237坊地塊）被要求其商品住宅（即天元府）裝修成本不小于3000元/平方米；第三批中的普陀區(qū)桃浦科技智慧城（W06-1401單元）015-01地塊裝修成本要求是4000元/平方米。

（普陀萬里地塊裝修要求）

（普陀桃浦寶華地塊裝修要求）

而寶華約11.72億拍下的這塊普陀桃浦地塊，明確規(guī)定了外立面、室內(nèi)、車庫、大堂、景觀等商品住宅裝修的方方面面，例如室內(nèi)裝修需采用“國際一線品牌”，外立面應(yīng)采用石材、面磚鋁板等材質(zhì)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這樣一來購房者所擔(dān)心的裝修減配、貨不對板、裝修包等問題都能從根源上有效解決，而一旦明確了裝修標(biāo)準(zhǔn)，還有利于市場發(fā)揮監(jiān)督功能，誰都知道標(biāo)準(zhǔn)是多少，比較起來就更容易。

降標(biāo)與裝修包時常一同出現(xiàn)

刷上涂料、大白墻、裝上雜牌三件套是“裝修交付”，采用干掛石材立面、國際一線品牌電器也是“裝修交付”，但是二者裝修成本卻大相徑庭。在新房不愁賣的上海，熱門樓盤依然是賣方擁有絕對話語權(quán)，裝修標(biāo)準(zhǔn)往往也是“憑良心”。

近日，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)接到網(wǎng)友爆料，在建中的浦東新盤中企海睿濱江裝修時以次充好，外立面石材已經(jīng)變形，多處與前期宣傳不符。

回顧：浦東中企海睿濱江樓盤質(zhì)量粗制濫造

這并非個例，昔日許多網(wǎng)紅熱盤都曾因裝修減配問題鬧得沸沸揚揚。

當(dāng)前上海幾十個新盤集中入市，還有第七批新盤蓄勢待發(fā)，樓市中關(guān)于項目品質(zhì)的討論也不絕于耳。

比如浦東熱盤北蔡仁恒有園10.29萬/㎡的單價，外立面主要成分卻是涂料，千萬豪宅招商虹璽基礎(chǔ)交付竟然沒有冰箱，即將入市的招商蘇河璽也被爆被傳有30-50萬的裝修包，櫥柜和蒸烤箱需額外選配。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，“由于房價被約束，一些熱銷盤確實會通過賣裝修包增加利潤，但實際上裝修包有灰色地帶的嫌疑，房企即使提供，應(yīng)該保證裝修包的價和質(zhì)要匹配，并遵循友好協(xié)商的態(tài)度”。

名為“自愿”實則難拒

2017年7月，上海市住建局聯(lián)合上海物價局發(fā)布《關(guān)于加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知》，通知明確上海商品住房銷售實行“一價清”制度，新房不得超過備案價格銷售。

按說，加售裝修包并不違規(guī)，只要不是強賣、捆綁銷售就行，購房者也有權(quán)選擇不購買裝修包。但是在實際銷售過程中，裝修包在卻往往變了味。

近日多位網(wǎng)友向鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站爆料，有樓盤在銷售過程中變相強賣裝修包。

李女士是曹路某樓盤的意向客戶，當(dāng)時因為說了不想買裝修包，置業(yè)顧問態(tài)度180度大轉(zhuǎn)變，直接信息不回，電話不接。

寶山某盤此前被爆在與客戶簽訂購房合同前，要求其先簽署一份裝修升級協(xié)議，否則不予簽訂購房合同。

還有一位購房者告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，她在認(rèn)籌階段明確表示不買裝修包，資料提交后一直被銷售找理由說有文件不對，而且都是公示中沒有提示的信息。

業(yè)內(nèi)人士分析，通過加售裝修包，開發(fā)商可以提升銷售利潤，還能變相勸退一些預(yù)算不足的購房者，進而達到精準(zhǔn)控分的目的。

裝修包不能強賣，但房子也沒法強買。也因此，一些購房者對于裝修包的態(tài)度也發(fā)生微妙的變化?！跋胭I熱門新盤只能默默接受，上海的打新人就是這么卑微”，一位參與過幾次新盤認(rèn)購的購房者無奈表示。

此外，一些樓盤的交付標(biāo)準(zhǔn)過低，讓客戶不得不考慮裝修包。

復(fù)合地板、大白墻、國產(chǎn)雜牌電器，甚至有樓盤衛(wèi)生間瓷磚只貼了一半面積，買新房的業(yè)主多對房屋裝修品質(zhì)有所要求，自然難以接受這樣的交付水準(zhǔn)。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，“若是真自愿購買裝修包，那邊本身也算正常。但是就上?，F(xiàn)在的樓盤情況看，其實都是房企掌握樓盤的銷售權(quán)，同時強行以自愿的名義進行銷售。當(dāng)前房屋緊俏，且房價處于限價階段，一些購房者即便有怨言，也不敢舉報或其他動作，這對剛需買房者實際上是一種傷害”。

如此亂象一再發(fā)生，監(jiān)管部門也出手整頓，前有招商璀璨公館認(rèn)購期間被緊急叫停，后有華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)因“敘利亞”風(fēng)裝修出面解釋，傳有樓盤被要求提升交付標(biāo)準(zhǔn)，比如徐匯濱江的御江廷等。

裝修，可以成為房企的另一張名片

存量時代下，許多房企謀求轉(zhuǎn)型、多元化發(fā)展，因此對新的商機和業(yè)務(wù)模式保持高度關(guān)注。

事實上，房企布局“家裝”領(lǐng)域已不是新鮮事。2015年開始，萬科與鏈家合作“萬鏈”，碧桂園推出“橙家”，還有不少與家居企業(yè)聯(lián)手，比如保利、綠地、世茂等房企也紛紛入局家裝行業(yè)。

在上海，萬科的美好家、大華的樂享家，都是購房者耳熟能詳?shù)牡募已b品牌。

顯然，憑借對家庭居住空間、消費升級趨勢的研究，房企在家裝中更容易發(fā)揮出自己在項目開發(fā)中的品牌資源整合、批量采購，風(fēng)格保持一致的優(yōu)勢。尤其是在智能化設(shè)備的定制上更有先天的優(yōu)勢，讓行業(yè)出現(xiàn)更多新服務(wù)和新模式。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析認(rèn)為，“對于房企來說，如果開發(fā)商通過自‘卷’比拼裝修質(zhì)量，提升房屋品質(zhì)，“裝修包”也不失為一件好事情。而對于消費者而言，在目前的市場情況下，在選擇時更需要關(guān)注產(chǎn)品交付能力和售后保障體系?！薄?/p>