過去一年多“爆雷聲”此起彼伏，對任何一家民營房企來說，當前講策略地“活下去”至關重要。

如今，一家在過去異常低調的民營房企突然高調起來，這家房企就是行業(yè)較早主打綠色生活格調的朗詩，掌舵人是在業(yè)內頗有觀點和想法的地產大佬——田明。

(資料圖片僅供參考)

8月26日早間，剛從“朗詩綠色地產”更名成“朗詩綠色管理”公告旗下上海朗昆向北京融匯及子公司廈門嘉晟融懋出售“上海融懋商業(yè)管理有限公司”50%股權，總價1.376億元，雖將錄得虧損1190萬元，但這筆錢將用“救急”，即公司還債及運營。

2019年5月前，“上海融懋商管公司”由北京融匯和陽光融匯資本成立，此后陽光融匯資本退出，朗詩接盤介入。北京融匯和陽光融匯資本均隸屬于陽光保險集團。

截至今年6月底，被出售的“上海融懋商管公司”未經審核總資產約9.27億元，凈負債約3000萬元，也就是說凈資產近9億元，但從售價看估值，只有“骨折價”2.752億元，也就是說，折價30.68%甩賣了！

被出售的“上海融懋商管公司”手上有一個位于位于中國北京市朝陽區(qū)十里河東三環(huán)南路100號且已交付使用的商辦項目——北京朗詩大廈，總建面約2.19萬平米。

其中，北京朗詩大廈的商業(yè)面積2165平米，辦公面積約1.63萬平米，地上18層，地下2兩層，號稱朗詩·青杉資本的力作。青杉資本是朗詩旗下聚焦存量資產的房地產基金平臺，成立于2012年，自2016年開始逐步聚焦于核心城市存量資管。

據(jù)介紹，目前青杉資本管理的股權基金資產規(guī)模已破120億元，投資于國內一線和部分強二線城市的共20多個存量項目，擁有12支股權基金及6個聯(lián)合投資平臺。

朗詩對青杉資本以“主動增值”為投資策略，發(fā)掘一線、強二線城市核心地段價值被低估、建筑老舊、運營水平差的存量資產，依托自身專業(yè)能力重新定位、改造和運管，提升資產價值，以整售或類REITs形式實現(xiàn)大宗資產退出獲利。

今年5月底，朗詩境外子公司“Landsea Holdings Corporation”（簡稱LHC）以每股9.3美元向“Green Investment Alpha Limited”出售“Landsea Homes”約10.7%的普通股（LSEA股份），融資4500萬美元。

上述境外股權出售前夕的5月上旬，朗詩曾披露“Landsea Holdings Corporation”與貸款人訂立信貸協(xié)議，后者有條件向其貸款4500萬美元，年利率10%， 用作營運資金等一般企業(yè)用途。

這個“條件”，就是貸款人有權選擇LHC以LSEA股份而非即時可動用資金償還貸款，以信貸協(xié)議“押后融資”終止日期為前提。

也就是說，朗詩為了獲得4500萬美元借款融資，不惜以在境外上市子公司約10.7%的股權出售作為質押擔保，待借款到期時既可以選擇現(xiàn)金償還，也可以這筆10.7%的股權作為支付代價，換股價以9.3美元厘定。

注意！5月中旬，朗詩以8550萬元向第三方出售“南京朗詩寓商管公司”全部股權，也就是說，對應賣掉“南京朗詩寓”項目。

該項目位于南京棲霞區(qū)長營村11號樓，包括建面約5729平方米住宅物業(yè)，也就是南京朗詩寓（邁皋橋店）。2017年2月起，作為業(yè)主方的“南京朗詩寓商管公司”與大租戶“南京朗詩寓”簽下租賃協(xié)議，期限15年，且已支付了全部租金。

如今一紙出售，將宣告“南京朗詩寓”從由朗詩旗下整體出租變成第三方業(yè)主，上述出售資金將償還“南京朗詩寓”6000萬元抵押貸款及公司債務等。

這意味著，承受著朗詩寓龐大資金沉淀的朗詩，現(xiàn)階段“很缺錢”。

截至去年底，朗詩凈負債率79.9%，現(xiàn)金短債比1.1倍（已剔除受限資金），相對較低，并不足以保障短期償債安全，但扣除預收款項后的資產負債率約76.6%，處于“三道紅線”黃檔，仍具有一定風險。

從銷售端看，今年前6個月，朗詩連同合營、聯(lián)營公司簽約銷售額(包括代建項目)約113.47億元，相比去年同期約232億元下滑了一半。

銷售端的謎底不振，加上再融資不暢下的短債壓力，這促使朗詩必須想盡辦法籌錢，但至少從目前看，朗詩暫未出現(xiàn)公開債違約案例，能否再融資破冰，也要看時機。

民企不易！朗詩，加油！