這兩天又等來了大消息。

一線城市終于熬不住了，8 月 4 日北京市住建委公眾號刊文稱，將昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地作為全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。

中心城區(qū) 60 歲及以上老年家庭前往三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目購房并遷戶的，普通住房執(zhí)行首付比例 35%、非普通住房執(zhí)行首付比例 40%；

(資料圖片)

購買試點(diǎn)項(xiàng)目 140 平方米以下住房的，按首套房首付比例 35%、二套房首付比例 60% 執(zhí)行。

并且，還有一個(gè)關(guān)鍵政策點(diǎn)：允許子女作為共同借款人申請貸款。

說白了，就是允許 " 接力貸 "，以前這個(gè)詞還是敏感詞匯，只能在私下操作，這會兒直接允許了。

算是一個(gè)大突破了。

而且北京二套房首付比例 60%，等于直接降低了首付比例，這也是非常罕見的。

大家可能不了解北京的樓市政策，北京的首付比例出了名的高。

因?yàn)楸本┯袀€(gè)普宅和非普宅的劃分，首套首貸普宅 35%，非普宅 40%，這次政策和之前沒差別。

差就差在二套首付。

此前北京的二套首付，普宅 60%，非普宅 80%，但北京對于非普宅的劃分是比較嚴(yán)厲的。

既然容積率高于 1.0，單套建筑面積 140㎡以下，還要實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的 1.2 倍。

3 點(diǎn)全滿足才是普宅，否則就算非普，但這次卻是只要你低于 140㎡以下，二套就可以 60%，相當(dāng)于首付降低了。

同時(shí)還允許接力貸，這不就是赤裸裸地寬松嗎？

不過，這次北京執(zhí)行試點(diǎn)的區(qū)域和指向的群體都很明確：中心城區(qū) 60 歲以上的老年家庭。

說明這次核心還是為了讓中心區(qū)老人往外遷移居住，這么一看就相對清晰了。

還是符合北京的城市發(fā)展戰(zhàn)略：疏導(dǎo)非首都功能。

直接目的確實(shí)不是為了刺激樓市回暖，但不得不說，仍然能間接釋放購買力，隱形促回暖。

北京此次松動(dòng)不是直擊樓市，但松動(dòng)是事實(shí)。

四大一線城市可以說是樓市全面性松綁的最后一道壁壘，對全國樓市都會釋放關(guān)鍵性的走向信號。

一有什么大動(dòng)作，都會備受關(guān)注。

北京也不可能明目張膽放松限購，但這個(gè)小動(dòng)作也釋放很強(qiáng)的信號。

其實(shí)早在北京松開限購口子之前，很多城市已經(jīng)做出調(diào)整的手段。

比如西安、成都、寧波都優(yōu)化或取消了二手房參考價(jià)政策，并且在私下已經(jīng)執(zhí)行。

目前嚴(yán)格執(zhí)行二手房參考價(jià)政策的只有上海和深圳兩座城市。

但據(jù)我了解，上海其實(shí)早有松動(dòng)的意向。

7 月份以來，上海二手房涉稅評估價(jià)就開始提升，以前在三價(jià)（合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評估價(jià)、銀行評估價(jià)）中，房地產(chǎn)交易中心涉稅評估價(jià)是最低的。

現(xiàn)在這個(gè)涉稅評估價(jià)提高了，等于向銀行貸款的額度也提高了，那就是二手房的限價(jià)在提高。

雖然幅度不大，一套房子也只能多貸個(gè)幾十萬，但確實(shí)也做出了妥協(xié)，現(xiàn)在一線城市中，尚且嚴(yán)格執(zhí)行的主要還是深圳。

而廣州，早在 6 月就宣布，廣州片區(qū)將在花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)建構(gòu)差別化入戶政策，率先啟動(dòng)在廣清接合片區(qū)廣州（片區(qū)）建立城鄉(xiāng)有序流動(dòng)的人口遷徙制度的序幕。

并且 6 月 1 日起，購房者提供購房之日前 5 年在本市連續(xù)繳納社?；蛘邆€(gè)稅證明中，允許除起始月外累計(jì)不超過 3 個(gè)月的斷繳或補(bǔ)繳記錄。

雖然政策松動(dòng)也是非常微弱的，沒有在市場上激起火花。

但如果我們把這些小動(dòng)作都放在一起，釋放的信號還是很明確的：

一線城市，正在小步松動(dòng)。

大家都知道，到 5 月底已經(jīng)所有的二線城市都進(jìn)行了至少一次的樓市松綁政策。

南京、合肥、杭州、西安、蘇州、成都等等一系列的強(qiáng)二線城市，都松了一遍，從 6 月的樓市數(shù)據(jù)來看，轟轟烈烈的救市政策還是起到了效果。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，30 個(gè)重點(diǎn)城市 6 月新增供應(yīng)面積 1881 萬平方米，環(huán)比增加 50%；成交面積為 1847 萬平方米，環(huán)比增加 31%。

6 月份似乎都在往好的方向去走。

但 7 月份又持續(xù)爆出爛尾、TD 等一系列問題，一直在下挫大家對樓市的信心。

現(xiàn)在 7 月份的各項(xiàng)樓市數(shù)據(jù)還沒出來，但我預(yù)計(jì)不會有太明顯的回暖。

雖然下半年我們不會盲目追求要完成全年的 GDP 目標(biāo)，但肯定要盡力去達(dá)到，所以樓市還得救。

可現(xiàn)在二線城市已經(jīng)松了個(gè)遍，再松就要 " 裸奔 " 了，怎么辦？

只能考慮在一線城市上想想辦法了。

之前大家認(rèn)為樓市回暖都是從一線城市傳導(dǎo)到強(qiáng)二線城市再到三四線城市的輪動(dòng)性補(bǔ)漲，可樓市松綁卻完全反過來，當(dāng)然沒什么刺激效果。

如果松綁一線城市，效果會來得更粗暴猛烈。

但是問題來了，房住不炒基調(diào)之下，不太可能朝令夕改。

所以一線城市這個(gè)最后的調(diào)控堡壘，我認(rèn)為大概率是會堅(jiān)守的。

現(xiàn)在三大一線城市基本都是小步松動(dòng)，對市場的刺激影響作用始終有限。

而大家非常關(guān)注的深圳，目前還沒有任何政策上的松動(dòng)。

眾所周知，深圳從執(zhí)行二手房指導(dǎo)價(jià)開始，二手房成交量正式進(jìn)入冰封，成交都在 2000 套上下徘徊。

雖然從今年 2 月份開始就傳說深圳會調(diào)整二手房指導(dǎo)價(jià)，甚至連比例都說出來了，但卻遲遲未執(zhí)行。

在限購政策上更是完全沒有任何松動(dòng)，這么一看現(xiàn)在四大一線城市，深圳的調(diào)控仍然是最嚴(yán)的。

但市場端是有讓步的，比如 1-2 成首付、首付分期，降價(jià)賣房等等，等不到深圳的松綁政策，開發(fā)商也只能自救了。

接下來深圳會不會有政策上的松動(dòng)，我認(rèn)為就算有，放松幅度也會很小。

所以剛需不必太擔(dān)憂，我的預(yù)計(jì)是接下來 5 個(gè)月，仍然還是樓市難得的窗口期，自住的可以抓住機(jī)會了。