證監(jiān)會與滬深交易所12日晚間相繼發(fā)文，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目審核和信息披露，對相關(guān)政策指引的修訂稿予以發(fā)布，此舉旨在提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏。稍早，中國基金業(yè)協(xié)會則發(fā)布近期舉辦公募REITs業(yè)務(wù)座談會的消息，就健全管理人和財務(wù)顧問項(xiàng)目報價內(nèi)控制度、倡導(dǎo)公募REITs市場公平競爭等主題開展討論。

在中國REITs市場啟動三周年以后，無論是一級市場申報、審核、估值等方面，還是二級市場行情波動、競爭報價等領(lǐng)域，亦或是后期項(xiàng)目運(yùn)營治理等，都在實(shí)踐過程中暴露出了一些短板。

基于此，監(jiān)管部門與行業(yè)協(xié)會高度關(guān)注，分別通過業(yè)務(wù)指引和行業(yè)自律等形式完善市場規(guī)則，強(qiáng)化信息披露要求，提升監(jiān)管的精準(zhǔn)性和高效性，以期共同打造公平、有序的市場，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，更好地服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

(資料圖)

聚焦審核信披：細(xì)化評估和現(xiàn)金流要求 要求管理人核查隱性質(zhì)量問題

12日晚間，深交所率先公告稱，近期對《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》（以下簡稱《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》）進(jìn)行了修訂，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施 REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩類成熟資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)化信息披露要求。

具體來看，《深交所REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》主要修訂內(nèi)容如下。

一是細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評估和現(xiàn)金流要求。加強(qiáng)原始權(quán)益人約束，要求原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施基金轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)不得新增地方政府隱性債務(wù)，取得的回收資金用途應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策；規(guī)范中介機(jī)構(gòu)選聘，要求管理人聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循最少必需原則，且專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有依法從事相關(guān)金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)；細(xì)化評估和現(xiàn)金流要求，明確評估報告與可供分配金額測算報告對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果的差異比例超過百分之五的，管理人應(yīng)當(dāng)披露原因。同時，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資本性支出安排及其合理性披露要求。

二是規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計要求。明確基金控制要求，要求基礎(chǔ)設(shè)施基金取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)利；細(xì)化產(chǎn)品命名規(guī)范，要求基礎(chǔ)設(shè)施基金名稱和資產(chǎn)支持證券名稱應(yīng)當(dāng)表明基金的類別和投資特征，不得誤導(dǎo)投資者；強(qiáng)化風(fēng)險防控，要求基金管理人設(shè)置二級市場異常波動風(fēng)險防控安排，合理確定戰(zhàn)略配售比例，保證首次發(fā)售上市后流通份額適度充裕；明確基金經(jīng)理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分論證基金經(jīng)理的專業(yè)勝任能力和兼任安排的合理性；規(guī)范費(fèi)用收取水平，要求基金管理費(fèi)、財務(wù)顧問費(fèi)水平能夠覆蓋展業(yè)成本，相關(guān)參與機(jī)構(gòu)不得以明顯低于行業(yè)定價水平等不正當(dāng)競爭方式招攬業(yè)務(wù)。

三是明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的特殊性要求。明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓限制、配套設(shè)施入池、租賃合同備案、重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)屬性等合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)；細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、評估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方租賃情況、投資協(xié)議約束、稅收優(yōu)惠政策等信息披露要求。此外，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基金涉及的投資性房地產(chǎn)原則上應(yīng)當(dāng)采用成本法進(jìn)行會計計量。

四是明確收費(fèi)公路項(xiàng)目的特殊性要求。明確收費(fèi)公路項(xiàng)目資產(chǎn)范圍、經(jīng)營權(quán)依據(jù)和范圍、轉(zhuǎn)讓限制、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)；細(xì)化收費(fèi)公路項(xiàng)目歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、競爭性交通設(shè)施項(xiàng)目影響、評估參數(shù)、收費(fèi)減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等信息披露要求；要求管理人對收費(fèi)公路項(xiàng)目延續(xù)或者提升道路通行能力的安排、經(jīng)營權(quán)提前回收風(fēng)險進(jìn)行評估，并采取相關(guān)應(yīng)對措施。此外，關(guān)注項(xiàng)目隱性質(zhì)量問題，要求管理人進(jìn)行核查，原始權(quán)益人承諾其提供的安全風(fēng)險相關(guān)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。

此后，上交所也在官網(wǎng)公告稱，在證監(jiān)會的指導(dǎo)下，修訂并發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023年修訂）》（以下簡稱《上交所REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》）。

具體來看，《上交所REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》本次修訂堅持制度化、規(guī)范化和透明化原則，著力構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)及規(guī)律的審核和信息披露體系。一是深入總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，明確產(chǎn)品設(shè)計、項(xiàng)目審核和信息披露要求，促進(jìn)形成市場共識，進(jìn)一步提高市場規(guī)范運(yùn)作水平。二是結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等大類資產(chǎn)行業(yè)特性，在REITs現(xiàn)行審核和信息披露要求的基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目合規(guī)、歷史運(yùn)營以及評估參數(shù)設(shè)置等多維度細(xì)化了兩大類資產(chǎn)的審核關(guān)注重點(diǎn)，強(qiáng)化信息披露要求，提升監(jiān)管的精準(zhǔn)性和高效性。

證監(jiān)會表示，REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引堅持制度化、規(guī)范化和透明化原則，著力構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)及規(guī)律的審核和信息披露體系。此次修訂突出以“管資產(chǎn)”為核心，進(jìn)一步優(yōu)化REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，強(qiáng)化信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩大類資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏，進(jìn)一步健全并發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場功能。

展望后續(xù)，證監(jiān)會指出，“未來將指導(dǎo)證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則，研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則，建立健全透明和可預(yù)期的審核注冊標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)及項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)量，進(jìn)一步強(qiáng)化市場監(jiān)管和投資者保護(hù)機(jī)制?！?/p>

監(jiān)管部門與市場聯(lián)系密切 支持主體用足、用好REITs工具

實(shí)際上，早在4月份，就有多位市場人士對新華財經(jīng)表示，“即將發(fā)布REITs信披相關(guān)業(yè)務(wù)新規(guī)”?？梢哉f，監(jiān)管部門對于該市場十分重視，在“呵護(hù)”中國REITs市場平穩(wěn)運(yùn)行與鼓勵領(lǐng)域創(chuàng)新等方面，與基金管理機(jī)構(gòu)和投資者等參與方溝通密切，更是做到了“直指問題所在”的政策完善路線，及時有效的為市場保駕護(hù)航。

另一個市場表現(xiàn)來自于近期多個REITs產(chǎn)品接連舉辦的業(yè)績說明會。據(jù)基金管理機(jī)構(gòu)人士稱，“交易所在敦促各家面向市場，回應(yīng)市場關(guān)切?！笔聦?shí)上，召開一季度業(yè)績說明會已不局限于出租率或業(yè)績有較大調(diào)整的REITs，一些業(yè)績穩(wěn)中向好的REITs也準(zhǔn)備召開業(yè)績說明會，如保障房REITs等。

從這個角度來看，此舉一方面是針對近期低迷的REITs二級市場行情做出解釋，另一方面也是促進(jìn)基金經(jīng)理、原始權(quán)益人/資產(chǎn)運(yùn)營方等多渠道與廣大投資者進(jìn)行互動。

業(yè)內(nèi)人士也對新華財經(jīng)表示：“在公布年報、季報等文件的基礎(chǔ)上，召開業(yè)績說明會拓寬了投資人對項(xiàng)目的溝通和認(rèn)知途徑，向股票市場進(jìn)一步看齊；但是管理人和原始權(quán)益人在會議上的表達(dá)還是有重疊和反復(fù)，缺乏上市公司董秘的角色統(tǒng)籌溝通內(nèi)容，并在日常作為紐帶鏈接市場和REITs平臺。”

“個人建議監(jiān)管部門繼續(xù)充分了解市場需求，并統(tǒng)一定期報告、評估報告重要信息披露口徑，以便市場對于REITs項(xiàng)目尤其是經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目的認(rèn)知和理解?！痹摌I(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充稱。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢此前在報告中曾指出，在我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)建設(shè)階段，面對底層類型多樣的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，資產(chǎn)評估報告在信息披露方面口徑是否統(tǒng)一、明確，是否能夠提供投資者判斷資產(chǎn)價值所必要的信息與數(shù)據(jù)，對于我國REITs行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

張崢建議稱，“對于重要參數(shù)的變動，建議在評估報告中具體說明其變化及原因。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs尚處于發(fā)展初期，公眾對于REITs產(chǎn)品認(rèn)知程度還需加深，適當(dāng)詳細(xì)的說明能夠幫助投資者更好理解REITs產(chǎn)品邏輯和資產(chǎn)運(yùn)營情況。

張崢還表示，應(yīng)對評估報告披露的關(guān)鍵信息建議長期持續(xù)跟蹤。通過對市場上各只REITs的評估數(shù)據(jù)持續(xù)跟蹤，在觀察市場變化趨勢的同時，有助于推動形成行業(yè)共識，促進(jìn)REITs逐步發(fā)揮資產(chǎn)定價之“錨”的重要作用。

從目前的啟動三年的發(fā)展成果來看，截至目前，上交所共有20只基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得注冊批復(fù)，預(yù)計最新獲批2只REIT產(chǎn)品成功發(fā)行后，市場融資規(guī)模將超710億元，回收資金帶動新項(xiàng)目投資額將超3300億元。已獲批項(xiàng)目涵蓋了倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，在盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資方面發(fā)揮了重要作用。

中證鵬元研發(fā)部研究員吳進(jìn)輝對新華財經(jīng)表示，“我國公募REITs市場發(fā)展前景廣闊，隨著政策不斷完善和投資者逐步成熟，市場將行穩(wěn)致遠(yuǎn)。建議進(jìn)一步完善和做好中國REITs特色估值定價體系的探索，健全二級市場流動性制度，比如盡快推出REITs實(shí)時指數(shù)等。”