個(gè)人住房貸款市場(chǎng)迎來重大變革。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)1月5日披露的信息顯示，近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)稱，住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

動(dòng)態(tài)調(diào)整 可階段性下調(diào)或取消首套房貸款利率下限

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根據(jù)本次發(fā)布的《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（下稱《通知》），自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。

《通知》明確，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

此外，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。其他情形和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的核心在于“動(dòng)態(tài)調(diào)整”，即首套房貸款利率下限在一定條件下可以放寬或收緊。

有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)

分析人士表示，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立具有積極意義，有利于支持相關(guān)城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。分析人士判斷，部分城市的首套房貸款利率有望延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下行。

“這是房地產(chǎn)調(diào)控從行政手段向市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變的里程碑，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要突破。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，未來通過房貸利率工具，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)表現(xiàn)自動(dòng)調(diào)節(jié)，可以更科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控市場(chǎng)熱度，避免過去行政管制對(duì)市場(chǎng)信號(hào)的扭曲影響，讓市場(chǎng)更好地發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。

董希淼表示，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有積極意義。首先是有利于“因城施策”，授權(quán)地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)整首套房貸款利率下限；其次是有助于地方政府和金融機(jī)構(gòu)及時(shí)、靈活地根據(jù)市場(chǎng)變化情況，對(duì)首套房貸款利率下限進(jìn)行適時(shí)調(diào)整；最后是有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，更好地支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》如何對(duì)個(gè)人住房貸款產(chǎn)生影響？董希淼認(rèn)為，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)整的是首套房貸款利率下限，而不是首套房貸款利率。房貸如何定價(jià)仍由銀行與客戶商定?！邦A(yù)計(jì)多數(shù)銀行對(duì)多數(shù)客戶將實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。”董希淼判斷。

部分城市的首套房貸款利率有望進(jìn)一步下行

哪些城市符合《通知》條件、可以“階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”？

據(jù)長(zhǎng)江證券研究所統(tǒng)計(jì)，當(dāng)期70個(gè)大中城市當(dāng)中，共有38個(gè)城市符合要求。其中，二線城市包括哈爾濱、武漢、蘭州、大連、天津、石家莊等，三線城市包括北海、湛江、岳陽、秦皇島、溫州、常德、襄陽、宜昌、濟(jì)寧、桂林等。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，意味著這些城市未來可以根據(jù)市場(chǎng)行情，自主決定當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率，住房貸款利率水平有望進(jìn)一步下行。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，《通知》的出臺(tái)，意味著部分城市的首套房貸款利率有望延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下行。當(dāng)前，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，價(jià)格仍處于下跌通道，短期內(nèi)符合條件可以下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限的城市數(shù)量較多?！啊锻ㄖ吠瑫r(shí)明確，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，將恢復(fù)全國(guó)統(tǒng)一下限。這一條件的設(shè)定也有利于購房者更好地評(píng)估入市節(jié)奏?！标愇撵o表示。