沉寂一段時(shí)間后，房地產(chǎn)板塊近日再度走強(qiáng)，有接近20只地產(chǎn)股漲停報(bào)收，板塊整體漲幅靠前。房地產(chǎn)板塊快速走高，與房產(chǎn)稅年內(nèi)不擴(kuò)大試點(diǎn)的消息直接相關(guān)。接受金融投資報(bào)記者采訪的市場(chǎng)人士表示，從政策層面看，房企風(fēng)險(xiǎn)獲得重視，政策持續(xù)維穩(wěn)；從行業(yè)看，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍有待化解，投資者不宜在地產(chǎn)股快速反彈后過于樂觀。

房企風(fēng)險(xiǎn)獲高度重視

近日，財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時(shí)表示，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

早在2011年，我國(guó)首次在上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，并于2013年計(jì)劃房地產(chǎn)稅立法，2017年將房地產(chǎn)稅列入5年立法規(guī)劃。在試點(diǎn)后，2021年房地產(chǎn)稅改革大踏步式推進(jìn)，在年末發(fā)布的《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》顯示，將在上海、重慶的經(jīng)驗(yàn)之上，進(jìn)一步擴(kuò)大核心城市試點(diǎn)項(xiàng)目。

不過，僅僅過了數(shù)月，備受各方關(guān)注的房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)城市便按下了暫停鍵。對(duì)于房地產(chǎn)稅暫停擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，有分析認(rèn)為政策意在維穩(wěn)。從最新數(shù)據(jù)來看，30個(gè)大中城市2022年3月1日-15日的銷售面積同比下滑48%，相較2月27%的跌幅還有所擴(kuò)大。樓市銷售遇冷，對(duì)房企來說無疑是雪上加霜。

管理層接連發(fā)聲，可見目前房企存在的風(fēng)險(xiǎn)獲得明顯重視。國(guó)金證券分析師杜昊旻認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專題會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)的表述，表明政府已意識(shí)到地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在，并有意在“防范”和“化解”方面出臺(tái)應(yīng)對(duì)方案，凸顯了對(duì)其的高度重視。同時(shí)也意味著當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)基本面不容樂觀。從經(jīng)營(yíng)層面看，商品房銷售仍處于下滑趨勢(shì)之中。融資方面，除了部分國(guó)企，大多數(shù)房企的境內(nèi)外融資渠道也尚未完全恢復(fù)，多數(shù)房企仍然面臨很大的債務(wù)兌付壓力。以上困境疊加，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)已不僅是房企自身的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，還有信用風(fēng)險(xiǎn)在行業(yè)中蔓延的趨勢(shì)。此外，若部分大中型房企繼續(xù)爆雷，不僅會(huì)對(duì)全國(guó)銷售市場(chǎng)造成更大沖擊，還會(huì)進(jìn)一步大規(guī)模影響到產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)。

償債高峰風(fēng)險(xiǎn)待化解

二級(jí)市場(chǎng)上，在政策利好背景下，房地產(chǎn)板塊雖迎來快速反彈，但需要注意的是，對(duì)于樓市的任何調(diào)控，核心戰(zhàn)略都是以維穩(wěn)為主，并非放任房?jī)r(jià)上漲。就行業(yè)自身來看，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍有待化解。

平安證券分析師楊侃認(rèn)為，短期政策松綁兼具必要性與合理性，有望在供需兩端齊發(fā)力。盡管中央提出穩(wěn)增長(zhǎng)，但土地市場(chǎng)降溫、疫情沖擊下，地方政府財(cái)政收支矛盾凸顯；同時(shí)，各市場(chǎng)參與主體亟待借助外部政策力量破局，化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處在動(dòng)蕩期。本輪行業(yè)危機(jī)中激進(jìn)型的“高杠桿”房企難以為繼，未來不可避免面臨規(guī)模萎縮或退出市場(chǎng)。優(yōu)質(zhì)房企出于“以銷定投”亦收縮投資，地方政府在土地財(cái)政壓力下或在土拍市場(chǎng)讓利。楊侃表示，土地市場(chǎng)或進(jìn)入買方市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)房企拿地隱含毛利率有望迎來改善。此外，出險(xiǎn)及高壓房企出讓資產(chǎn)意愿頗為積極，疊加金融機(jī)構(gòu)信貸支持，為優(yōu)質(zhì)房企創(chuàng)造良好并購(gòu)機(jī)遇。中長(zhǎng)期看，行業(yè)資源逐漸向優(yōu)質(zhì)高信用房企傾斜，其市場(chǎng)份額有望持續(xù)擴(kuò)大；同時(shí)，政策、土拍等市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定利于行業(yè)良性循環(huán)、市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

行業(yè)周期底部震蕩洗牌過程艱巨，但理性看清行業(yè)中長(zhǎng)期不變的發(fā)展趨勢(shì)才能有機(jī)會(huì)以合理價(jià)格把握未來勝者。浙商證券分析師楊凡認(rèn)為，行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)相對(duì)確定的發(fā)展方向有三方面：一是城市或區(qū)域政策放松趨勢(shì)下，總量增長(zhǎng)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)增長(zhǎng)，布局人口凈流入城市且城市有放松政策的房企，基本面可能優(yōu)先好轉(zhuǎn)。二是本輪調(diào)控對(duì)行業(yè)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，房企在需求和信貸兩方面產(chǎn)生分化，進(jìn)入正反饋循環(huán)的公司有機(jī)會(huì)獲得更多市場(chǎng)份額。三是行業(yè)進(jìn)入成熟階段，城市更新是必然趨勢(shì)，都市圈需要擴(kuò)圍接納新市民，綜合開發(fā)能力強(qiáng)的企業(yè)，參與機(jī)會(huì)更多。有獨(dú)特拿地模式的企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)期來看，楊凡認(rèn)為本輪周期結(jié)束后，最終幸存者將會(huì)分為兩類，一是全國(guó)性藍(lán)籌房企，二是區(qū)域小霸王型房企。（本報(bào)記者 林珂）