2018年的秋天喊出“活下去”、去年底發(fā)“節(jié)衣縮食”倡議的萬科，在今年初的年會上，再次拋出了“背水一戰(zhàn)”的觀點(diǎn)。董事會主席郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”。

一份名為《郁亮在萬科2022年會上的總結(jié)發(fā)言》于2月11日夜間流出。萬科董事會主席郁亮將2022年形容為“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的一年，也是一個新時(shí)代的開始；將當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)為“黑鐵時(shí)代”，并詳細(xì)談了對戰(zhàn)略、組織、人、機(jī)制、文化五位一體新的理解與思考。

作家王小波曾寫過四部關(guān)于時(shí)代的小說，分別為《黃金時(shí)代》《白銀時(shí)代》《青銅時(shí)代》和《黑鐵時(shí)代》。這也常被用來形容房地產(chǎn)等行業(yè)的不同發(fā)展階段。

大約在2012年前后，郁亮就在行業(yè)首先預(yù)判“人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代”。在2019年，郁亮又重申了“白銀時(shí)代”的論調(diào)。

但在2022年，郁亮直接跳過了“青銅時(shí)代”，判斷行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，萬科需要建立新的錨定點(diǎn)。

面對新的行業(yè)階段，房企該如何應(yīng)對？

縮表出清是生死戰(zhàn)

行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，這是一場生死之戰(zhàn)。

在2021年10月，郁亮就在萬科業(yè)務(wù)交流會上詳細(xì)談?wù)撨^“縮表”的痛苦。“對開發(fā)商而言，縮表更直接的表現(xiàn)為要降債務(wù)、控杠桿，以及去金融化”。

去金融化是什么概念？過去幾年間有一些所謂的金融創(chuàng)新如明股實(shí)債等，會使得杠桿更高。在去杠桿過程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開工下降，疊加前期高價(jià)拿地，導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績受重大沖擊是必然的。

沖擊之下，房價(jià)下降使購房者受影響，房企業(yè)績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的地方政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。

回望2021年可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清在加速，土地市場坐上了從過熱到過冷的“過山車”，大多數(shù)房企銷售額同比下滑且未完成年度銷售目標(biāo)。

萬科發(fā)布的公告披露，2021年1-12月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3807.8萬平方米，合同銷售金額6277.8億元，較2020年減少10.8%。

因此，郁亮將2022年形容為“背水一戰(zhàn)的一年”，即要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。

郁亮通過戰(zhàn)略、組織、人、機(jī)制和文化5個方面，表達(dá)了對當(dāng)前行業(yè)形勢的判斷。

第一，在戰(zhàn)略方面，郁亮認(rèn)為，外部環(huán)境的第一個特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，去金融化是一個必然的趨勢，也是痛苦的過程。外部環(huán)境另一個特征是2021年經(jīng)濟(jì)工作會議提到的行業(yè)新發(fā)展模式。預(yù)判下來，新發(fā)展模式可以概括為一個中心，三個基本點(diǎn)。一個中心就是解決老百姓居住問題；三個基本點(diǎn)，分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。

第二，組織方面，郁亮認(rèn)為面對市場萎縮后更加白熱化的競爭，大家都想活下去，都會全力以赴，“萬科靠什么贏？”萬科上下需要思考4個問題，一是萬科如何一盤棋建設(shè)？二是面對業(yè)務(wù)的此消彼長，組織如何適配；三是行業(yè)到了“黑鐵時(shí)代”，萬科怎么找到新的錨定點(diǎn)？四是面對已經(jīng)是10%左右微利的行業(yè)，萬科在流程方面要不要再造？

第三，人的方面，郁亮直言自己聽到很多人抱怨說：“我們沒有能人，希望最好有超人”，但他用6個員工的例子反問：我們今天缺少的，到底是所謂的能力還是將工作做好的態(tài)度？并表示尤其痛恨用照片去簽到證明自己下過工地的項(xiàng)目經(jīng)理，建議各個區(qū)域BG一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立刻嚴(yán)肅處理，直接開除。

第四是機(jī)制方面，郁亮坦言在“黑鐵時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不能像元字宙、游戲、能源等熱門行業(yè)一樣，通過金錢激勵去找到合適的人，已經(jīng)沒有這個出價(jià)能力了，“我們無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在‘黑鐵時(shí)代’的行業(yè)中工作。萬科能提供的機(jī)制是事業(yè)的舞臺、發(fā)展的機(jī)會，而不是單純地給錢。”郁亮說。

最后是文化方面，郁亮再次重復(fù)了2021年11月份流傳出的一份萬科內(nèi)部倡議的核心關(guān)鍵詞：節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時(shí)氛圍。

他強(qiáng)調(diào)，首先，在背水一戰(zhàn)情況下，一切工作都圍繞打仗進(jìn)行，圍繞止跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開，與之無關(guān)的工作都可以放一放，放在次要位置。其次，要強(qiáng)績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊(duì)伍里面選拔干部。第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒。第四，在文化方面一定要紀(jì)律嚴(yán)明。大仗、惡仗面前，即使有再好的武器，紀(jì)律渙散也是打不贏仗的。最后是省吃儉用、減少浪費(fèi)，營造節(jié)表縮食的戰(zhàn)時(shí)氛圍。

地產(chǎn)回歸民生屬性

“房住不炒”其實(shí)是“房住”和“不炒”兩個方面。

郁亮表示，對“房子是用來住的”這個方面，要切實(shí)解決居民的合理居住需求。“不炒”是指盡管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒房，漲幅限制還會保留，政府也會通過諸如稅收或限制出讓等方式管控投資投機(jī)。盡管“房住”可能會釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎？而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。

一個明顯的例子是，以往遍地開花的返鄉(xiāng)置業(yè)潮在今年春節(jié)已不復(fù)存在。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日），重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積同比下降超過五成。

值得一提的是，買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲。雖然郁亮沒有透露具體年齡是多少，但“推遲”已經(jīng)能一定程度反映剛需購房群體的壓力。

據(jù)今年1月貝殼研究院發(fā)布的《2021城市剛需購房報(bào)告》，受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。

而剛需置業(yè)者年齡的高低，根本還是受到置業(yè)成本的影響，直接表現(xiàn)在調(diào)控政策、貸款門檻、市場預(yù)期、本地人群置業(yè)習(xí)慣等方面。

另據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年1月50城商品住宅成交面積同比下降34.1%，降幅擴(kuò)大。同時(shí)，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2022年全年商品房銷售面積、銷售額都將下降10個百分點(diǎn)以內(nèi)。

“在新的發(fā)展模式中，人—地—房之間的關(guān)系可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應(yīng)會增加，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能”。

在郁亮看來，大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個現(xiàn)實(shí)，不要指望價(jià)格上漲。

“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是長期目標(biāo)，房價(jià)會穩(wěn)但難漲。從今年1月百城新房成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，雖量跌但價(jià)穩(wěn)。

此外，樓市分化會越來越明顯，行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

事實(shí)上，作為頭部房企，萬科每一次大的戰(zhàn)略行動都會引起行業(yè)跟隨效仿，如2021年11月萬科總部發(fā)文倡議節(jié)衣縮食、打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”，就曾引發(fā)多家房企跟進(jìn)。

在郁亮此次主題講話之后，已有房企準(zhǔn)備效仿萬科，建立“黑鐵時(shí)代”的新錨定點(diǎn)——下調(diào)薪酬。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，從現(xiàn)在形勢來看，不會放任房地產(chǎn)失速下滑，事實(shí)上，2022年應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)私企的“黑鐵時(shí)代”。接下來，到底是“白銀時(shí)代”還是“黑鐵時(shí)代”，歸根結(jié)底，需要看到底拿不拿地，拿多少地。從2021年全年招拍掛房企拿地排行榜來看，除了碧桂園、龍湖，其他都是國企或者是國企背景的房企，其中，萬科位居第二。 （宗 河）