2月7日，農(nóng)歷新年第一個(gè)交易日，股市里的新春行情如約而至，房地產(chǎn)板塊迎來“開門紅”，超百家企業(yè)股價(jià)上漲。但到銷售端看，樓市的回暖行情還遠(yuǎn)未到來。

春節(jié)期間，往年上演的返鄉(xiāng)置業(yè)大潮并未出現(xiàn)，在中指研究院監(jiān)測的重點(diǎn)城市中，新建商品住宅成交面積整體同比降51%。此前的1月份，百強(qiáng)房企銷售同樣普跌，銷售額超百億的房企為15家，較去年同期大幅減少14家。

不僅是出險(xiǎn)房企和小型房企的銷售“滑鐵盧”，連萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、中國金茂、新城控股、旭輝集團(tuán)等許多規(guī)模房企，1月銷售較2021年、2020年同期均呈下跌態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，1月多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，2月受春節(jié)假期影響供應(yīng)縮量;長期來看，在行業(yè)下行筑底過程中，仍會(huì)有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長困境。

房企銷售連續(xù)低迷

開發(fā)商賣房越來越難，這從1月銷售數(shù)據(jù)便可見一斑。

據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月TOP100房企銷售額均值同比下降23.1%至61.8億元。其中，1月銷售額超百億的房企為15家，較去年同期減少14家;超五十億房企22家，較去年同期減少31家。

在曾經(jīng)的地產(chǎn)黃金年代，房企各陣營銷售門檻提高，是業(yè)內(nèi)習(xí)以為常的事情。但如今，規(guī)模縮水已開始成為常態(tài)，連百強(qiáng)房企的門檻也在降低。

1月份，TOP3房企門檻值279.0億元，同比降45.6%;TOP10房企門檻值146.2億元，同比降27.3%;TOP30房企門檻值65.1億元，同比降28.3%;TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為39.0億元和11.7億元，同比分別降29.1%和45.4%。

從頭部到腰尾部陣營，房企普遍面臨銷售低迷的現(xiàn)狀。

中國銀河證券研報(bào)顯示，1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企單月銷售額為1113億、1121億、961億、1684億、971億，同比分別跌40.2%、43.5%、39.7%、38.3%、42.8%。

頭部房企中，碧桂園、萬科、保利位于三甲之列，1月全口徑銷售額分別為 494.5億、335億、283 億元，同比分別為跌11.09%、52.28%、32.62%，較 20年同期+6.32%、-40.95%、+56.09%，融創(chuàng)則以278億的銷售額位居第四。

此外，中海地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、中國金茂、新城控股、旭輝集團(tuán)、世茂集團(tuán)、陽光城、融信集團(tuán)、祥生集團(tuán)、卓越集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中南置地、禹州集團(tuán)、金輝集團(tuán)、首開股份等房企，1月銷售同比跌幅均在40%以上。

“百強(qiáng)房企單月銷售金額連續(xù)7個(gè)月同比負(fù)增長，連續(xù)3個(gè)月同比降幅在35%以上。”天風(fēng)證券研報(bào)表示。

對此，克而瑞研究中心認(rèn)為，2022年1月，房地產(chǎn)市場開局慘淡，一方面因春節(jié)假期臨近，不少房企放緩供貨節(jié)奏，一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑;更主要的是，去年下半年以來，市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。

不過，在整體下降的環(huán)境中，仍有企業(yè)實(shí)現(xiàn)逆勢增長。

如果與2021年同期相比，濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、恒仁置地、中國鐵建等少數(shù)房企，1月銷售同比增長為正值。若與2020年同期相比，碧桂園、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、招商蛇口、華潤置地等過半50強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)正增長。

中國銀河證券研報(bào)認(rèn)為，隨著房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件出清，企業(yè)信用持續(xù)修復(fù)，頭部房企向好的基本面未變，未來市場資源會(huì)更傾向于有良好運(yùn)營管理能力的優(yōu)質(zhì)房企。

地產(chǎn)“負(fù)增長”時(shí)代來臨

從當(dāng)下行業(yè)態(tài)勢看，房企規(guī)模縮表、甚至負(fù)增長，已是正在發(fā)生的事實(shí)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年，房地產(chǎn)業(yè)新房銷售和開發(fā)投資規(guī)模分別增1.9%和4.4%，但下半年新開工、土地購置和開發(fā)投資均降至低谷，新開工和拿地同比降31%和33%，整體開工投資同比降至4年最低。

“目前，行業(yè)下行，并真正迎來負(fù)增長時(shí)代，已成為共識。商品房銷售規(guī)模經(jīng)過5年高位運(yùn)行后，將處在下調(diào)筑底過程中。”克而瑞認(rèn)為。

進(jìn)入2022年，房企拿地力度仍然疲軟。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，百強(qiáng)房企拿地總額837億元，同比下降62.6%。其中，50家代表房企拿地總額同比下降88.8%。

土地市場低迷，固然有春節(jié)和集中供地等因素影響。但同樣反映出，受銷售冷淡、融資環(huán)境影響，房企資金仍然承壓，拿地意愿和能力降低。

為激發(fā)樓市各主體的活力，新年來多個(gè)城市出臺鼓勵(lì)住房消費(fèi)的新政。1月27日，安徽省發(fā)文稱，鼓勵(lì)購房領(lǐng)域降低首付，成為全國首個(gè)明確鼓勵(lì)降低購房首付的省份。

中指研究院認(rèn)為，短期來看，行業(yè)政策環(huán)境改善預(yù)期進(jìn)一步明確，資金、政策端等均將發(fā)力，釋放居民住房需求潛力，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。各地落實(shí)因城施策，樓市調(diào)整壓力較大的城市，仍將加強(qiáng)對首套及二套住房的信貸支持。

對房企來說，銷售無法完全回暖的背景下，2022年償債壓力依然不小，同時(shí)，“?？⒐?、保交付”仍將是是房企面臨的首要任務(wù)。