開年復(fù)工第一天，各媒體消息顯示，2022年春節(jié)期間，開發(fā)商期待的三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮沒有如期出現(xiàn)。

專家分析，一方面受“就地過年”影響，流動人口減少，成交規(guī)模繼續(xù)回落;另一方面三、四線城市置業(yè)市場逐漸飽和，資金更傾向于流向一、二線城市保值性房產(chǎn)。

但春節(jié)樓市不打烊，趁著閑暇在老家各大售樓處逛了幾圈，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，縣城置業(yè)的熱情比想象的高漲，就連突破1萬/平的樓王，看房的人群也客來客往。

在樓市大環(huán)境橫盤期，似乎縣城的房子，跑出另一幅景象。

透過現(xiàn)象看本質(zhì)，或許縣城成了鄉(xiāng)村年輕人進(jìn)城置業(yè)的最后一根稻草。

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五六線住房=消費

年前，官方發(fā)話，為了促進(jìn)住房消費健康發(fā)展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

對于買在四五六線城市的人來說，買房也許真的就等同于消費了，既沒有升值的空間，又很難作為二手房流轉(zhuǎn)。

回家過年期間，不免俗套大年初三需要串門拜年。期間不知道誰起的頭，有買房打算，要去縣城里頭看房。

出于職業(yè)敏感，騎豬英雄也跟著出發(fā)了，浩浩蕩蕩一行人，兩輛轎車直奔售樓部。

同去的5個家庭，三家都表示有買房意向，其中發(fā)小上車本錢已經(jīng)準(zhǔn)備好，就差看到滿意的房子。

原本以為縣城買房，品質(zhì)很難比得上一二線，結(jié)果服務(wù)卻也出奇的好。

縣城買房的方式非常直接，不僅銷售帶著看沙盤，如果有心儀的樓棟，就算是毛坯工地銷售都可以帶著看。

周到的，還有游園車載著一圈一圈的轉(zhuǎn)悠。

這放在深圳，很難想象。在深圳買房，這年頭有時候連樣板房都沒個樣，買家全憑樓盤紙效果圖想象。

那天總共看了5個項目，有國企大品牌的，也有本地開發(fā)商自建的。

整體上看，戶型都方正，朝向統(tǒng)一都是典型的南北對流，實用面積都在77%左右，配套設(shè)施雖然沒有完全落實，但都有自身的特色。

而且，意外的是，各個樓盤的人氣，比想象中的高不少。

這和當(dāng)前媒體報道的三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)退溫截然相反。

當(dāng)天銷售幾乎都人手兩批客戶，忙都忙不過來，接待騎豬英雄的銷售，已經(jīng)接了8批客戶。

這意味著，三四線城市的下轄縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)返鄉(xiāng)置業(yè)反而更加火熱。

但同行的發(fā)小，卻選中那天看過的樓盤當(dāng)中，品質(zhì)最弱的一個。

小區(qū)內(nèi)既沒有公共的活動場所，也沒有老人需要的醫(yī)院。小區(qū)內(nèi)大面積的小橋流水，占了80%的花園面積。

銷售算了一筆賬，發(fā)小選中的131平，四室戶型，總價拿到最低折扣97萬左右。

這個價格，其實放在臨深的惠州，也能輕松上車。

但問了發(fā)小返鄉(xiāng)置業(yè)并且選擇這個品質(zhì)比較弱的小區(qū)的原因，或許進(jìn)縣城買房是鄉(xiāng)村年輕人最合適的選擇。

發(fā)小回答說，買房不是為了自己住著舒服，是為了將來孩子能夠進(jìn)城上學(xué)，如果沒有城市戶口，小孩只能選擇自己當(dāng)年就讀的鄉(xiāng)村小學(xué)。

現(xiàn)在小孩上學(xué)不比當(dāng)年，因為老師資源不足，學(xué)校兼并，上到3年級要轉(zhuǎn)校，上到5年級又要轉(zhuǎn)校。

鄉(xiāng)村學(xué)校很多教師已經(jīng)上年紀(jì)，教學(xué)經(jīng)驗已經(jīng)跟不上任務(wù)。將來不希望自己的孩子在這樣的環(huán)境接受教育。小區(qū)附帶名校，配套品質(zhì)弱一點也能接受。

工作的地方在東莞，房價已經(jīng)很高，買不起了。買在老家，也方面接村里的父母出城，我也不在乎是不是坑，是不是萬年漲不起來。

看得出，像發(fā)小這樣的年輕人，買房實際上真的就如官方喊話那樣，買房真的等于消費，能住上新房，就是最好的選擇。

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為何縣城置業(yè)更火熱

通過返鄉(xiāng)置業(yè)的真實現(xiàn)狀，可以反思出一些原因。

1、職住分離

年輕人居住地和工作地分離，是返鄉(xiāng)置業(yè)的其中一大原因。

根據(jù)《人才流動與遷徙2021》顯示，北京、杭州、上海、深圳、廣州的就業(yè)競爭度分別為3.8、4.1、5.4、6、8.3。

而二三線城市，如東莞、中山的就業(yè)競爭度為28.3和30.7，相當(dāng)于差不多30個人競爭一個崗位。

連二三線的就業(yè)競爭也這么大，可想而知縣城的就業(yè)競爭有多大。

騎豬英雄在縣城工作生活的表兄，只能夏天承包當(dāng)?shù)氐男迈r水果速送，冬天帶著三四個熟手師傅攬幾個裝修工程，通過這樣的方式來謀求收入。

很明顯，留守家鄉(xiāng)，工作沒著落，但大城市房價居高，買不起，返鄉(xiāng)買房只能成為最后一道選擇題。

而且，根據(jù)交通運輸部數(shù)據(jù)，2022年的春運客流量數(shù)據(jù)依舊非常龐大。

2月6日交通運輸部數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期7天，預(yù)計全國鐵路、公路、水路、民航發(fā)送旅客1.3億人次，春節(jié)假期7天全國高速公路累計車流量預(yù)計23946萬輛次。

這意味著，仍舊潛在上千萬的人口，存在返鄉(xiāng)置業(yè)的需求。

2、教育資源流失

鄉(xiāng)村教育資源的流失，如果深入鄉(xiāng)村觀察，會發(fā)現(xiàn)比想象中的要嚴(yán)重。

正如發(fā)小所言，鄉(xiāng)村的教師資源正在流失。

優(yōu)秀的教師通過自身努力，考取城里的學(xué)校，只留下一些上了年紀(jì)的老教師。

即使這些年，村鎮(zhèn)的小學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施都有所改善，薪酬補(bǔ)貼政策也不斷向鄉(xiāng)村教師傾斜，但薪資待遇、工作條件、教育理念等和城市相比，還是存在非常大的差距。

再加上，新生小孩減少、學(xué)校兼并、偏遠(yuǎn)地區(qū)教師待遇和當(dāng)?shù)刎斦煦^，導(dǎo)致教師資源更加減少。

而想去城里上學(xué)，目前存在戶口限制。

如果要在城里上學(xué)，要么城里有房，要么選擇繳納昂貴的擇校費。

目前，騎豬英雄的縣城擇校費已經(jīng)從2000，上漲到5萬不等。

這對重視孩子教育的鄉(xiāng)村出身的年輕人來說，縣城買房是退而求其次的選擇。

3、家鄉(xiāng)情結(jié)

農(nóng)村人口遷徙第一站是縣城，并且最接近家鄉(xiāng)的地方。

雖然年輕，但身上也從父母輩繼承了家鄉(xiāng)情結(jié)。年輕人不管在外混得如何，都會有衣錦還鄉(xiāng)的夢想。

如果在家鄉(xiāng)買房，面子有光，也能近距離贍養(yǎng)父母、撫養(yǎng)孩子，自己逢年過節(jié)返鄉(xiāng)也有落腳處。

這樣的家鄉(xiāng)情結(jié)，能夠直接影響年輕人買房置業(yè)的心態(tài)。

近三年的數(shù)據(jù)顯示，今年仍然有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿的年輕人比例超過4成。

根據(jù)58同城、安居客《2021-2022返鄉(xiāng)置業(yè)報告》數(shù)據(jù)顯示，2022年返鄉(xiāng)置業(yè)的人群占比達(dá)到41.2%。根據(jù)《2020-2021返鄉(xiāng)置業(yè)報告》數(shù)據(jù)顯示，年輕人返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿為37.8%，2020年為68.6%。

其中，返鄉(xiāng)置業(yè)的第二大原因仍舊離不開“離家近，方便照顧家人”。

這個原因2021年比例為44.1%，而2022年上升到了48.4%。

《2021-2022返鄉(xiāng)置業(yè)報告》

不過在這里不是為了鼓勵大家一股腦在老家置業(yè)。因為不同的縣城，情況都不一樣。

比如百強(qiáng)縣、貧困縣、人口大縣、人口小縣、旅游地產(chǎn)縣和非旅游縣，環(huán)強(qiáng)一二線縣。

但人口流出、貧困又或者非旅游的縣城，只適合怎么都湊不夠工作城市首付的年輕人。

如果出于投資的想法或者被一些投資的概念吸引就需要謹(jǐn)慎了，因為縣城人口，流出的速度比想象的快，也沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐，未來長期的價值很難兌現(xiàn)預(yù)期，就不要白白浪費首套名額和房貸名額了。